L'assignation en résiliation de bail et expulsion constitue l'étape judiciaire centrale de toute procédure d'expulsion pour loyers impayés. Après l'expiration infructueuse du délai de 2 mois du commandement de payer, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision ordonnant l'expulsion du locataire défaillant. Cette démarche, très encadrée juridiquement, nécessite la constitution d'un dossier complet, le respect de délais précis, et la rédaction d'une assignation conforme aux exigences du Code de procédure civile. Voici le guide complet pour réussir cette étape décisive.

Qu'est-ce qu'une Assignation en Expulsion?

Définition Juridique

L'assignation est l'acte de procédure par lequel le propriétaire (demandeur) cite le locataire (défendeur) à comparaître devant le tribunal judiciaire pour demander:

L'assignation est signifiée (remise officiellement) au locataire par un huissier de justice, et déposée au greffe du tribunal judiciaire compétent.

Tribunal Compétent en 2025

Depuis la réforme de 2020, les litiges locatifs relèvent de la compétence exclusive du tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance et tribunal d'instance fusionnés). Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe le logement loué.

Exemple: Logement situé à Marseille → Tribunal judiciaire de Marseille (même si le propriétaire habite à Paris et le locataire à Lyon).

Conditions Préalables Avant d'Assigner

1. Expiration des 2 Mois du Commandement de Payer

Condition absolue: Le délai de 2 mois accordé au locataire par le commandement de payer doit être entièrement expiré. Toute assignation déposée avant ce délai sera déclarée irrecevable par le tribunal.

Calcul précis du délai:

En pratique, attendez 2 mois et 5 jours pour éliminer tout risque de contestation calendaire (mois de 28, 30 ou 31 jours).

2. Clause Résolutoire Acquise ou Résiliation Judiciaire

Deux situations possibles:

Bail avec clause résolutoire (cas général depuis 2024): Le non-paiement dans le délai de 2 mois entraîne la résiliation automatique du bail ("de plein droit"). L'assignation demande au tribunal de constater cette résiliation et d'ordonner l'expulsion.

Bail sans clause résolutoire (baux anciens): Le propriétaire doit demander au tribunal de prononcer judiciairement la résiliation du bail en raison des manquements du locataire. Cette procédure est plus longue car le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation.

3. Absence de Régularisation par le Locataire

Si le locataire a payé l'intégralité des sommes réclamées dans le commandement de payer (capital + frais d'huissier) pendant le délai de 2 mois, la clause résolutoire ne joue pas et l'assignation n'est plus possible. Le bail continue normalement.

Si le locataire a payé partiellement sans accord écrit du propriétaire, l'assignation reste possible pour le solde restant dû.

Constitution du Dossier d'Assignation: Les 12 Pièces Obligatoires

Un dossier d'assignation complet et rigoureux maximise vos chances d'obtenir un jugement rapide et favorable. Voici les pièces indispensables à rassembler:

Pièce Description Obligatoire
1. Bail de location Contrat complet avec toutes les pages et annexes signées ✅
2. État des lieux d'entrée Signé par les deux parties (prouve l'entrée en jouissance) ✅
3. Quittances de loyer Tous les mois (payés ET impayés) sur 24 derniers mois ✅
4. Commandement de payer Original avec PV de signification de l'huissier ✅
5. Relevés bancaires Attestant des loyers non payés (absence de virements) ✅
6. Décompte détaillé Tableau mois par mois des impayés actualisé ✅
7. Mises en demeure Lettres recommandées envoyées au locataire avant commandement Recommandé
8. Correspondances Emails, SMS, courriers échangés avec le locataire Recommandé
9. Justificatif d'identité CNI ou passeport du propriétaire (ou Kbis si SCI) ✅
10. Titre de propriété Acte notarié ou attestation de propriété ✅
11. DPE et diagnostics Diagnostic de performance énergétique valide (crucial!) ✅ 2025
12. Assurance PNO Attestation d'assurance propriétaire non occupant Recommandé

Important: Classez toutes ces pièces dans un dossier numéroté et établissez un bordereau récapitulatif. Faites 3 exemplaires complets: 1 pour le tribunal, 1 pour le locataire (via huissier), 1 pour vous.

Rédaction de l'Assignation: Structure et Contenu

Mentions Obligatoires de l'Assignation

L'assignation doit comporter sous peine de nullité (article 54 et suivants du CPC):

Modèle Simplifié d'Assignation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [VILLE]

ASSIGNATION EN RÉSILIATION DE BAIL ET EXPULSION

DEMANDEUR:

Monsieur/Madame [NOM Prénom]
Né(e) le [date] à [lieu]
Demeurant [adresse complète]

DÉFENDEUR:

Monsieur/Madame [NOM Prénom]
Né(e) le [date] à [lieu]
Demeurant [adresse du logement loué]

OBJET: Résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et expulsion

EXPOSÉ DES FAITS:

Par bail en date du [date], le demandeur a donné à bail au défendeur le logement sis [adresse], moyennant un loyer mensuel de [montant]€ charges comprises. Le locataire n'a pas payé les loyers depuis [date]. Un commandement de payer a été signifié le [date] pour un montant de [montant]€. Le délai de 2 mois est expiré sans régularisation.

EN CONSÉQUENCE, LE DEMANDEUR SOLLICITE:

  • Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail
  • Prononcer la résiliation du bail en date du [date]
  • Ordonner l'expulsion du locataire avec concours de la force publique si nécessaire
  • Condamner le locataire à payer [montant]€ au titre des loyers impayés
  • Condamner le locataire aux dépens et à verser [montant]€ au titre de l'article 700 CPC

PIÈCES JOINTES: [Liste numérotée]

Fait à [ville], le [date]
Signature du demandeur ou de son avocat

Avocat Obligatoire ou Facultatif?

Depuis la réforme de 2020, la représentation par avocat n'est pas obligatoire devant le tribunal judiciaire pour les litiges dont le montant est inférieur à 10 000€ (ce qui couvre la majorité des cas de loyers impayés).

Avantages de prendre un avocat:

Inconvénient: Coût supplémentaire de 1 200€ à 2 000€ HT selon les cabinets.

Recommandation: Si le dossier est simple (bail conforme, commandement valide, impayés bien documentés, locataire qui ne conteste pas), vous pouvez agir seul en vous faisant relire l'assignation par un juriste. Si le dossier présente des difficultés (logement non conforme, contestation prévisible du locataire, montant élevé), prenez un avocat spécialisé.

Signification de l'Assignation par Huissier

Procédure de Signification

Une fois l'assignation rédigée, vous devez mandater un huissier de justice territorialement compétent pour:

Délai de Comparution Minimum

Entre la date de signification de l'assignation au locataire et la date d'audience fixée, il doit s'écouler un délai minimum de:

Ce délai permet au locataire de préparer sa défense. Toute assignation ne respectant pas ce délai minimum sera déclarée nulle.

Coût de la Signification

Le coût de signification d'une assignation par huissier comprend:

Après le Dépôt de l'Assignation: Que Se Passe-t-il?

1. Convocation à l'Audience

Une fois l'assignation déposée au greffe du tribunal, vous recevrez une convocation officielle indiquant:

Délai moyen entre dépôt et audience: 2 à 6 mois selon l'encombrement du tribunal (Paris et région parisienne: 6-8 mois, tribunaux de province: 2-4 mois).

2. Réponse Éventuelle du Locataire

Le locataire peut:

Si le locataire conteste, vous recevrez une copie de ses conclusions 2 à 4 semaines avant l'audience. Vous devrez alors y répondre par des conclusions en réplique (rédigées par votre avocat ou par vous-même).

3. Préparation de l'Audience

Que vous ayez un avocat ou non, préparez méticuleusement votre dossier pour l'audience:

Cas Réel: Assignation Réussie à Toulouse

M. Renaud, propriétaire d'un T3 à Toulouse (loyer: 780€/mois), a fait signifier un commandement de payer à sa locataire, Mme Dubois, le 15 mars 2025 pour 5 mois d'impayés (3 900€).

Le 20 mai 2025 (2 mois + 5 jours après le commandement), M. Renaud a déposé une assignation en expulsion au tribunal judiciaire de Toulouse. Ayant choisi d'agir sans avocat pour économiser des frais, il a constitué lui-même un dossier complet avec l'aide d'un juriste immobilier pour relecture (300€).

Dossier constitué:

Chronologie de la procédure:

Contenu du jugement:

Bilan financier:

Grâce à un dossier parfaitement constitué et à l'absence de contestation de la locataire, M. Renaud a obtenu un jugement rapide et peut désormais procéder à l'expulsion.

FAQ : Vos questions les plus fréquentes

Oui, vous pouvez actualiser le montant de votre créance jusqu'à l'audience en déposant des "conclusions actualisées" ou en le mentionnant oralement à l'audience. En effet, entre le dépôt de l'assignation et l'audience, plusieurs mois s'écoulent et de nouveaux loyers impayés s'accumulent. Le tribunal accepte systématiquement cette actualisation. Préparez un décompte actualisé à jour de l'audience et remettez-le au juge en début d'audience.
Si le locataire paie l'intégralité de la dette (loyers + frais de procédure) avant l'audience, vous pouvez soit retirer votre assignation (procédure abandonnée, chacun supporte ses frais), soit maintenir la demande d'expulsion en arguant que le paiement tardif ne purge pas la clause résolutoire déjà acquise. La jurisprudence est partagée: certains tribunaux considèrent que le paiement avant jugement efface la clause résolutoire, d'autres maintiennent l'expulsion. Stratégie: Acceptez le paiement, retirez l'assignation, mais conservez le bénéfice du commandement de payer pendant 2 ans (si de nouveaux impayés surviennent, vous pourrez assigner directement sans nouveau commandement).
Le jugement est rarement rendu le jour même de l'audience. Le tribunal met généralement "l'affaire en délibéré", ce qui signifie que le juge prendra le temps d'étudier le dossier et de rédiger sa décision. Délai moyen de délibéré: 2 à 6 semaines selon les tribunaux. Pour les dossiers simples sans contestation, certains tribunaux rendent un jugement immédiat ou sous 1 semaine. Vous recevrez une notification par courrier vous informant de la date de mise à disposition du jugement au greffe.
Si le locataire a abandonné le logement (absence prolongée, voisins confirment le départ, courriers non retirés), mais que ses meubles et affaires sont toujours sur place, vous devez obligatoirement passer par une procédure judiciaire avant de reprendre le logement. Deux options: 1) Faire constater l'abandon par huissier (PV circonstancié), puis assigner en constat d'abandon et autorisation de reprise (procédure plus rapide). 2) Assigner en expulsion classique. Ne touchez jamais aux affaires du locataire sans décision de justice, même en cas d'abandon manifeste: c'est une infraction pénale.
Si le tribunal rejette votre demande d'expulsion (par exemple: commandement jugé irrégulier, logement non conforme, clause résolutoire absente ou mal rédigée), vous avez deux options: 1) Faire appel du jugement dans le délai de 1 mois (coût supplémentaire: 2 000€ à 3 500€, délai: 12 à 24 mois). 2) Corriger les vices constatés par le tribunal et recommencer la procédure (exemple: faire signifier un nouveau commandement conforme, mettre le logement en conformité, etc.). Statistique: 15% des demandes d'expulsion sont rejetées en première instance, principalement pour vices de forme.

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