Commandement de Quitter les Lieux : Procédure et Délais 2025

Oui, le locataire peut contester le commandement en saisissant le juge de l'exécution (JEX), mais uniquement pour des motifs limités. Il ne peut pas remettre en cause le fond du jugement d'expulsion lui-même, car celui-ci a déjà été tranché par le tribunal judiciaire.

Les motifs de contestation recevables concernent exclusivement :

• Vices de forme : Le commandement comporte des erreurs substantielles (absence de mention du délai, références erronées au jugement, défaut de signature de l'huissier).
• Irrégularité de la signification : Le commandement n'a pas été signifié selon les règles légales (absence de tentative de remise en main propre, violation du protocole de signification).
• Paiement intégral de la dette : Le locataire a réglé la totalité des sommes dues avant la signification du commandement et peut le prouver.
• Erreur d'identité : Le commandement vise une personne qui n'est pas le locataire ou qui a quitté le logement.

En revanche, le locataire ne peut pas contester le bien-fondé de l'expulsion (par exemple, arguer qu'il a payé certains loyers ou qu'il conteste le montant de la dette). Ces arguments devaient être soulevés lors de la première instance.

Le locataire peut également saisir le JEX pour solliciter des délais de paiement ou des délais pour quitter le logement en raison de sa situation personnelle (âge, handicap, présence d'enfants, démarches de relogement). Cette demande ne constitue pas une contestation du commandement, mais une demande de suspension temporaire de son exécution.

Le recours doit être déposé avant l'expiration du délai de 2 mois pour quitter. Passé ce délai, le juge de l'exécution ne peut plus accorder de délais sauf circonstances exceptionnelles.

Cette situation, fréquente en pratique, est juridiquement délicate. Le logement n'est considéré comme libéré que lorsqu'il est entièrement vide de tout bien mobilier et de toute personne. Tant que des affaires du locataire restent sur place, le locataire peut juridiquement prétendre occuper encore le logement.

La procédure légale à respecter :

1. Constatation par huissier : Faites établir un procès-verbal de constat par huissier décrivant précisément l'état du logement et les biens présents. Ce document protège le propriétaire contre toute accusation de vol ou destruction.

2. Mise en demeure au locataire : L'huissier signifie une mise en demeure au locataire lui demandant de récupérer ses affaires dans un délai de 15 jours. Cette mise en demeure doit être signifiée à la dernière adresse connue du locataire.

3. Absence de réponse : Si le locataire ne se manifeste pas dans le délai, deux options :

• Si le délai de 2 mois est expiré : Le propriétaire peut solliciter l'expulsion physique avec concours de la force publique. Lors de l'expulsion, l'huissier procédera à l'inventaire des biens et à leur évacuation.
• Si le délai de 2 mois n'est pas expiré : Le propriétaire doit attendre l'expiration du délai avant de pouvoir faire évacuer les biens, sauf autorisation du juge de l'exécution.

4. Mise sous séquestre des biens : Les biens évacués sont placés sous séquestre (généralement dans un garde-meubles) aux frais du locataire pour une durée de 2 mois. Le locataire est informé du lieu de stockage et peut récupérer ses affaires pendant cette période en réglant les frais de garde.

5. Après 2 mois de garde : Si le locataire ne récupère pas ses biens, ceux-ci peuvent être vendus aux enchères publiques. Le produit de la vente est affecté au paiement des frais de garde et du solde de dette locative. L'excédent éventuel est consigné à la Caisse des Dépôts à disposition du locataire.

Ce qu'il ne faut jamais faire :

• Jeter les affaires du locataire sans procédure : Vous vous exposeriez à des poursuites pour destruction de biens d'autrui.
• Vous approprier des biens ayant de la valeur : Cela constitue un vol.
• Changer les serrures tant que des affaires sont présentes : Cela peut être considéré comme une expulsion illégale.

Le coût de ces opérations (constat, mise en demeure, garde-meubles) s'ajoute à la dette du locataire, mais doit être avancé par le propriétaire. Comptez entre 800 et 1 500 € selon le volume de biens à stocker.

Non, le délai de 2 mois est un délai d'ordre public qui ne peut être réduit, même avec l'accord du locataire. Ce délai minimum est imposé par l'article 62-1 de la loi du 9 juillet 1991 pour permettre au locataire de trouver un nouveau logement et d'organiser son déménagement.

Aucune exception légale : Contrairement à d'autres délais procéduraux qui peuvent être réduits par le juge en cas d'urgence, le délai de 2 mois du commandement de quitter est absolu. Même en cas de dangerosité du bâtiment, de squat ou de troubles graves de voisinage, ce délai s'applique intégralement.

Les tentatives d'accélération interdites :

• Accord amiable avec délai réduit : Même si le locataire accepte de quitter dans un délai inférieur, cet accord n'a aucune valeur juridique. Le locataire peut se rétracter à tout moment et se prévaloir du délai légal de 2 mois.
• Pression sur le locataire : Toute tentative d'intimider le locataire pour qu'il quitte plus rapidement (coupure de fluides, changement de serrures, menaces) constitue une expulsion illégale passible de sanctions pénales.
• Saisie du juge pour urgence : Le juge de l'exécution n'a pas le pouvoir de réduire le délai de 2 mois, même s'il constate une situation d'urgence pour le propriétaire.

La seule accélération possible : la trêve hivernale

Paradoxalement, la seule façon d'"accélérer" globalement la procédure est de bien gérer le calendrier de la trêve hivernale. Si vous faites signifier le commandement de manière à ce que le délai de 2 mois expire avant le 1er novembre ou après le 31 mars, vous évitez la suspension liée à la trêve.

Exemple : Commandement signifié le 20 août → Délai expire le 20 octobre → Pas d'impact de la trêve, gain de 5 mois par rapport à un commandement signifié le 15 septembre.

Départ volontaire anticipé :

Si le locataire quitte volontairement avant l'expiration du délai de 2 mois, vous récupérez le logement plus tôt. Pour encourager ce départ, vous pouvez proposer :

• Une remise partielle sur la dette locative en échange d'un départ avant une date donnée
• Une aide au déménagement (prise en charge d'un camion, participation aux frais)
• L'abandon de poursuites pour dégradations mineures

Toute négociation doit être menée avec l'assistance de votre avocat ou huissier et formalisée par un protocole d'accord écrit signé des deux parties. Sans formalisation, le locataire pourrait arguer d'un abandon de la procédure et refuser de quitter.

Cette question soulève une distinction importante entre le déménagement effectif du locataire et son simple changement d'adresse postale.

Cas 1 : Le locataire a quitté le logement objet du commandement

Si le locataire a effectivement libéré le logement visé par le commandement de quitter les lieux (restitution des clés, départ avec tous ses biens), l'objectif de la procédure est atteint. Le commandement n'a plus d'objet et n'a pas besoin d'être re-signifié.

Le propriétaire doit simplement constater la libération du logement par un état des lieux de sortie (idéalement par huissier) et peut reprendre immédiatement possession de son bien. Les dettes locatives restent dues par le locataire, qui peut être poursuivi à sa nouvelle adresse par les voies de droit commun (saisie sur salaire, saisie-attribution, etc.).

Cas 2 : Le locataire a changé d'adresse postale mais occupe toujours le logement

Si le locataire a fait suivre son courrier à une autre adresse ou élit domicile ailleurs, mais continue d'occuper (même partiellement) le logement, le commandement reste pleinement valable. Il n'y a pas besoin de le re-signifier à la nouvelle adresse postale.

Le commandement a été signifié au domicile réel du locataire (le logement objet de l'expulsion) et c'est bien ce logement qu'il doit quitter. Un simple changement d'adresse administrative ne remet pas en cause la validité du commandement.

Cas 3 : Le locataire a quitté sans laisser d'adresse et le commandement n'a pas encore été signifié

Si le locataire a abandonné le logement avant la signification du commandement et que son adresse actuelle est inconnue, la procédure devient plus complexe :

• Constat d'abandon : Faites établir un procès-verbal de constat par huissier attestant que le logement est vide et abandonné. Ce constat doit démontrer l'intention manifeste du locataire de ne plus revenir (absence de mobilier, coupure des abonnements, témoignages de voisins, etc.).
• Résiliation du bail pour abandon : Avec ce constat, vous pouvez considérer le bail comme résilié de fait. Le commandement de quitter devient alors inutile puisque le logement est déjà libéré.
• Poursuite des dettes : Pour recouvrer les dettes locatives, vous devrez localiser le locataire (via l'employeur, la CAF, les services fiscaux) et engager des procédures de recouvrement classiques.

Cas 4 : Le locataire conteste avoir reçu le commandement car il n'habitait plus là

Si le locataire prétend ne pas avoir reçu le commandement car il avait quitté le logement avant sa signification, l'huissier devra prouver que la signification a été régulière. La charge de la preuve pèse sur l'huissier qui doit démontrer :

• Qu'il a effectué une tentative de remise en main propre au domicile
• Que le logement était occupé ou que des indices laissaient présumer l'occupation (présence de mobilier visible, consommation d'eau/électricité, courrier dans la boîte aux lettres)
• Que la signification a été faite selon les règles (dépôt en mairie, affichage, envoi de recommandé)

En cas de doute, le juge de l'exécution peut ordonner une nouvelle signification à la nouvelle adresse connue du locataire. C'est pourquoi il est crucial que l'huissier établisse un procès-verbal de signification détaillé et circonstancié.

L'appel formé par le locataire contre le jugement d'expulsion peut, dans certains cas, suspendre l'exécution du commandement de quitter les lieux. Tout dépend de la présence ou non de l'exécution provisoire dans le jugement de première instance.

Scénario 1 : Le jugement comporte l'exécution provisoire de droit

Depuis la réforme de 2020, l'exécution provisoire est automatiquement attachée aux jugements d'expulsion pour impayés de loyer (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Cela signifie que le jugement peut être exécuté immédiatement, même si le locataire fait appel.

Dans ce cas :

• Le commandement de quitter peut être signifié dès que le jugement est prononcé, sans attendre l'expiration du délai d'appel.
• L'appel du locataire n'a aucun effet suspensif : la procédure d'expulsion continue normalement.
• Le locataire peut seulement demander au premier président de la cour d'appel l'arrêt de l'exécution provisoire, mais cette demande n'est accordée que dans des cas exceptionnels (erreur manifeste du premier juge, risque de conséquences manifestement excessives).

Scénario 2 : Le jugement ne comporte pas l'exécution provisoire

Dans de rares cas (expulsion pour autre motif que les impayés, ou oubli du juge), le jugement peut ne pas comporter l'exécution provisoire. Dans cette hypothèse :

• Le propriétaire doit attendre que le jugement devienne définitif pour faire signifier le commandement.
• Le jugement devient définitif soit après l'expiration du délai d'appel d'1 mois sans que le locataire ait fait appel, soit après le rejet de l'appel par la cour d'appel.
• Si le propriétaire signifie le commandement avant que le jugement ne soit définitif, le commandement est nul et doit être re-signifié.

Scénario 3 : L'appel est suspensif (cas particulier)

Le locataire peut demander au premier président de la cour d'appel, dans le cadre d'un référé, la suspension de l'exécution provisoire. Cette demande doit être motivée par des circonstances particulières :

• Risque de troubles manifestement illicites
• Atteinte manifestement excessive aux droits du locataire
• Moyen d'appel sérieux de nature à entraîner l'infirmation du jugement

Si le premier président accorde la suspension, le commandement de quitter ne peut plus être exécuté tant que la cour d'appel n'a pas statué au fond. Cette situation reste rare : moins de 5% des demandes de suspension sont accordées.

Que faire en pratique ?

1. Vérifier la mention d'exécution provisoire : Avant de faire signifier le commandement, assurez-vous que le jugement mentionne expressément "avec exécution provisoire de droit" ou "assorti de l'exécution provisoire".

2. Surveiller les délais d'appel : Le locataire dispose d'1 mois à compter de la signification du jugement pour faire appel. Demandez à votre avocat de vous informer si un appel est formé.

3. Poursuivre la procédure malgré l'appel : Si le jugement comporte l'exécution provisoire, ne vous arrêtez pas : faites signifier le commandement et demandez le concours de la force publique le moment venu.

4. Anticiper une demande d'arrêt : Si le locataire saisit le premier président pour arrêter l'exécution, vous devrez produire des observations en réponse. Faites-vous assister par votre avocat pour cette procédure urgente.

Conséquence d'une infirmation en appel :

Si, malgré l'exécution provisoire, vous avez expulsé le locataire et que la cour d'appel infirme finalement le jugement (ce qui arrive dans environ 8% des cas), vous devrez :

• Reloger le locataire à vos frais ou lui verser des dommages-intérêts substantiels
• Rembourser les frais d'expulsion et de garde-meubles
• Indemniser le préjudice moral subi

Ce risque, bien que faible, doit être évalué avec votre conseil avant de lancer la phase d'expulsion physique. Dans certains cas complexes ou incertains, il peut être prudent d'attendre l'issue de l'appel avant de procéder à l'expulsion effective.