Une procédure d'expulsion pour loyers impayés représente un investissement financier significatif pour un propriétaire bailleur. Entre les frais d'huissier, les honoraires d'avocat, les droits de tribunal et les frais annexes, le coût total oscille généralement entre 2 500€ et 4 000€ selon la complexité du dossier. Cette fourchette peut même être dépassée dans les cas les plus difficiles. Comprendre précisément ces coûts permet d'anticiper l'investissement nécessaire et de décider en connaissance de cause d'engager ou non la procédure.

Vision Globale: Budget Total d'une Procédure d'Expulsion

Avant de détailler chaque poste de dépense, voici une vision synthétique des coûts moyens d'une procédure complète d'expulsion pour loyers impayés en France en 2025:

Type de procédure Coût minimum Coût moyen Coût maximum
Procédure standard sans contestation 2 500€ 3 200€ 3 800€
Procédure avec contestation du locataire 3 500€ 4 500€ 6 000€
Procédure avec appel du jugement 5 000€ 6 500€ 9 000€
Procédure en référé (urgence) 1 800€ 2 400€ 3 200€

Ces montants représentent uniquement les frais de procédure. Ils ne comprennent pas les loyers impayés eux-mêmes, ni les éventuels dégâts locatifs, ni la perte de revenus locatifs pendant la procédure (qui peut durer 6 à 18 mois selon les tribunaux).

Décomposition Détaillée des Coûts par Étape

Étape 1: Commandement de Payer (120€ à 250€)

Le commandement de payer constitue la première étape obligatoire de toute procédure d'expulsion. Les frais se décomposent ainsi:

Coût total moyen: 150€ TTC

Ce montant peut être récupéré auprès du locataire s'il paie dans le délai de 2 mois, ou ajouté aux sommes réclamées dans la procédure judiciaire.

Étape 2: Constitution du Dossier et Assignation (800€ à 1 500€)

Si le locataire ne régularise pas sa situation après le commandement de payer, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire. Cette étape génère des frais importants:

Honoraires d'avocat (facultatifs mais fortement recommandés):

Note importante: Depuis 2020, la représentation par avocat n'est plus obligatoire devant le tribunal judiciaire pour les litiges locatifs inférieurs à 10 000€. Le propriétaire peut se défendre seul, mais cette option est risquée car toute erreur de procédure peut entraîner le rejet du dossier.

Frais d'huissier pour signification de l'assignation:

Coût total de cette étape: 800€ à 1 500€

Étape 3: Audience et Jugement (300€ à 800€)

Cette étape comprend principalement les honoraires d'avocat pour la présence à l'audience:

Si le propriétaire se défend seul sans avocat, cette étape peut être réduite à 100-150€ (frais d'huissier et de greffe uniquement).

Coût total moyen: 450€ TTC (avec avocat)

Étape 4: Commandement de Quitter les Lieux (150€ à 300€)

Une fois le jugement d'expulsion obtenu et devenu exécutoire (après expiration du délai d'appel de 1 mois), l'huissier doit signifier au locataire un commandement de quitter les lieux:

Le commandement de quitter donne au locataire un délai de 2 mois supplémentaires pour libérer les lieux volontairement. Ce délai peut être réduit à 1 mois si le jugement accorde l'exécution provisoire.

Coût total moyen: 250€ TTC

Étape 5: Demande de Concours de la Force Publique (0€)

Si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti, le propriétaire doit demander l'intervention de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l'expulsion physique:

Cette étape ne génère aucun frais direct, mais elle représente un délai supplémentaire pendant lequel le propriétaire ne perçoit aucun loyer.

Étape 6: Expulsion Physique (600€ à 1 200€)

L'expulsion physique proprement dite constitue souvent le poste de dépense le plus élevé et le plus imprévisible:

Dans les cas extrêmes (logement insalubre abandonné avec nombreux déchets, présence d'animaux, squat organisé), les frais de débarras peuvent atteindre 3 000€ à 5 000€.

Coût total moyen: 800€ TTC
Fourchette haute (cas complexe): 2 500€ TTC

Frais Annexes Souvent Oubliés (200€ à 600€)

Au-delà des frais de procédure directement identifiables, plusieurs coûts annexes s'ajoutent:

Coût total moyen: 400€

Synthèse: Budgets Réels par Scénario

Scénario 1: Procédure Fluide Sans Contestation (Budget: 2 600€)

Poste de dépense Montant TTC
Commandement de payer 150€
Assignation (avocat + huissier) 1 000€
Audience et jugement 400€
Commandement de quitter 220€
Expulsion physique (départ volontaire avant) 450€
Frais annexes 380€
TOTAL 2 600€

Ce scénario correspond à un locataire qui ne conteste pas, ne fait pas appel, et quitte les lieux avant l'expulsion physique ou laisse un logement peu encombré. C'est le cas le plus favorable, représentant environ 40% des procédures.

Scénario 2: Procédure Standard avec Contestation (Budget: 3 800€)

Poste de dépense Montant TTC
Commandement de payer 180€
Assignation (avocat + huissier) 1 400€
Audience et jugement (avec contestation) 650€
Commandement de quitter 270€
Concours force publique (temps d'attente) 0€
Expulsion physique complète 800€
Frais annexes 500€
TOTAL 3 800€

Ce scénario correspond à une procédure avec opposition du locataire (contestation du montant, demande de délais, invocation de problèmes de logement), mais sans appel du jugement. C'est le cas le plus fréquent, représentant environ 50% des procédures.

Scénario 3: Procédure Complexe avec Difficultés (Budget: 5 500€+)

Poste de dépense Montant TTC
Commandement de payer avec recherches 250€
Assignation (avocat + huissier) 1 800€
Première audience avec conclusions 800€
Procédure d'appel (avocat) 1 500€
Commandement de quitter 300€
Expulsion difficile (logement encombré) 1 400€
Frais annexes et expertises 750€
TOTAL 6 800€

Ce scénario correspond aux situations les plus difficiles: locataire procédurier faisant appel, logement très encombré nécessitant un débarras important, ou procédure retardée par des incidents (vice de forme, expertise contradictoire, etc.). Environ 10% des procédures entrent dans cette catégorie.

Peut-on Récupérer ces Frais Auprès du Locataire?

C'est la question que tous les propriétaires se posent: les frais de procédure sont-ils récupérables?

Ce Qui Est Récupérable en Théorie

Le jugement d'expulsion condamne systématiquement le locataire à payer:

La Réalité: Taux de Recouvrement Très Faible

Dans les faits, le recouvrement des frais de procédure est extrêmement difficile:

Statistique réelle: Selon l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), seuls 15% des propriétaires récupèrent l'intégralité de leur créance après expulsion, et 60% ne récupèrent rien du tout.

Stratégies pour Maximiser les Chances de Récupération

Pour améliorer vos chances de récupérer au moins une partie des frais:

L'Assurance Garantie Loyers Impayés: Le Vrai Filet de Sécurité

Face à ces coûts importants et au risque élevé de non-recouvrement, l'assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) apparaît comme une protection indispensable.

Coût de l'Assurance GLI

Une assurance GLI coûte entre 2,5% et 4% du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 800€/mois (9 600€/an), cela représente:

Ce Que Couvre la GLI

Une bonne assurance GLI prend en charge:

Rentabilité de la GLI: Exemple Chiffré

Prenons un appartement loué 850€/mois charges comprises:

Le ratio protection/coût est donc extrêmement favorable: pour 306€ par an, le propriétaire se protège d'un risque de perte de 14 000€.

Cas Réel: Procédure d'Expulsion Coûteuse à Lyon

M. Dubois, propriétaire d'un T3 à Lyon (loyer: 950€/mois), a contacté notre cabinet en mars 2025 après 4 mois de loyers impayés. Il n'avait pas souscrit d'assurance GLI, pensant que son locataire (cadre commercial avec CDI) ne poserait jamais de problème.

Chronologie de la procédure:

Bilan financier:

M. Dubois a obtenu un jugement condamnant le locataire à lui payer 14 250€ (loyers + frais), mais le locataire a disparu et est injoignable. Après 18 mois de recherches infructueuses par huissier, M. Dubois a abandonné le recouvrement.

Conclusion: Pour avoir économisé 285€/an de prime GLI pendant 3 ans (855€), M. Dubois a perdu 18 850€. Le ratio perte/économie est de 1:22.

FAQ : Vos questions les plus fréquentes

Oui, partiellement. Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition (et non au micro-foncier), vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les frais de procédure engagés (honoraires d'avocat, frais d'huissier) en tant que "frais de gestion". En revanche, les loyers impayés ne sont pas déductibles car ils n'ont jamais été déclarés comme revenus. L'économie d'impôt réelle représente environ 30% à 45% des frais engagés selon votre tranche marginale d'imposition.

Un jugement d'expulsion condamnant le locataire à payer est exécutoire pendant 10 ans. Pendant cette période, vous pouvez engager toutes les procédures de recouvrement forcé (saisie sur salaire, saisie-attribution bancaire, saisie-vente de biens). Passé ce délai de 10 ans, la créance devient prescrite et n'est plus exigible. Dans la pratique, si après 2-3 ans vous n'avez rien récupéré, les chances deviennent quasi nulles.

Malheureusement, il n'existe aucune aide publique spécifique pour les propriétaires confrontés à des loyers impayés. L'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) propose des aides pour les travaux mais pas pour les procédures contentieuses. Certaines fédérations de propriétaires proposent un service juridique mutualisé réduisant les coûts d'avocat. La seule véritable protection reste l'assurance GLI, qui peut être souscrite même en cours de bail (mais ne couvre généralement que les impayés survenant après la souscription).

Oui, les honoraires d'avocat sont libres et négociables. Certains cabinets spécialisés en droit immobilier proposent des forfaits "expulsion pour loyers impayés" comprenant toute la procédure de l'assignation jusqu'au jugement (généralement 1 200€ à 1 800€ HT). Comparez plusieurs cabinets et demandez systématiquement une convention d'honoraires écrite détaillant les prestations et les tarifs. Méfiez-vous des tarifs trop bas qui cachent souvent des prestations limitées ou des frais supplémentaires non annoncés.

Une procédure d'appel en matière d'expulsion coûte entre 2 000€ et 3 500€ supplémentaires (honoraires d'avocat obligatoires en appel, frais de signification, droits de timbre). Le délai de jugement en appel est de 12 à 24 mois selon les cours d'appel. Statistique importante: 70% des jugements d'expulsion en première instance sont confirmés en appel. Il est donc crucial de bien préparer son dossier dès le départ pour éviter cette étape coûteuse.

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