Une procédure d'expulsion pour loyers impayés en France dure en moyenne 8 à 12 mois du premier impayé à la libération effective du logement. Cependant, selon le moment où vous démarrez la procédure, l'encombrement de votre tribunal, et surtout l'impact de la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), ce délai peut varier de 6 mois dans le meilleur scénario à 18 mois voire plus dans les situations défavorables. Comprendre précisément ces délais et savoir planifier stratégiquement le timing de votre procédure est crucial pour minimiser vos pertes.
Les Délais Incompressibles Légaux
Trois délais légaux sont incompressibles dans toute procédure d'expulsion, quelles que soient les circonstances. Aucun juge, aucun accord entre parties ne peut les réduire car ils sont d'ordre public.
1. Délai du Commandement de Payer: 2 Mois
Dès la signification du commandement de payer par l'huissier, un délai de 2 mois pleins commence à courir. Ce délai ne peut jamais être réduit, même si:
- Le locataire accepte par écrit de renoncer à ce délai
- Les impayés sont très importants (12 mois de loyers impayés)
- Le propriétaire subit un préjudice grave
- Le logement est dégradé ou squatté
Durée incompressible: 60 jours calendaires minimum (61 jours si dernier jour = weekend/férié)
2. Délai du Commandement de Quitter les Lieux: 2 Mois
Après obtention du jugement d'expulsion, l'huissier doit signifier un commandement de quitter les lieux accordant au locataire un nouveau délai de 2 mois pour libérer volontairement le logement.
Ce second délai de 2 mois peut être réduit à 1 mois dans un seul cas: le logement est manifestement abandonné (meubles enlevés, compteurs résiliés, absence totale du locataire constatée par huissier).
Durée incompressible: 60 jours minimum (ou 30 jours si abandon manifeste)
3. Trêve Hivernale: 1er Novembre - 31 Mars (5 Mois)
Pendant la période de trêve hivernale, aucune expulsion physique ne peut avoir lieu, sauf exceptions rarissimes (squat avec violence, locaux professionnels). Toutes les étapes juridiques préalables restent possibles (commandement, assignation, jugement), mais l'expulsion effective est bloquée jusqu'au 1er avril.
Impact: +3 à 5 mois de délai supplémentaire selon le moment où l'expulsion physique devait avoir lieu
Calendrier Type: Scénario Standard (Sans Trêve Hivernale)
Voici le calendrier détaillé d'une procédure d'expulsion "idéale" démarrée en janvier et ne rencontrant aucun incident, pour un tribunal moyennement encombré.
| Date | Étape | Délai cumulé |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Jour 0: Premier impayé constaté (loyer janvier non payé au 5 janvier) | 0 jour |
| 15 janvier 2025 | Relance amiable par LRAR (facultatif) | +15 jours |
| 10 février 2025 | Signification du commandement de payer (2 mois d'impayés constatés) | +40 jours |
| 10 avril 2025 | Expiration du délai de 2 mois (commandement de payer) | +3 mois |
| 15 avril 2025 | Assignation en justice signifiée | +3,5 mois |
| 15 juin 2025 | Audience au tribunal (délai moyen: 2 mois) | +5,5 mois |
| 1er juillet 2025 | Jugement d'expulsion prononcé (délai moyen: 2-3 semaines) | +6 mois |
| 15 juillet 2025 | Commandement de quitter les lieux signifié | +6,5 mois |
| 15 septembre 2025 | Expiration du délai de 2 mois (commandement de quitter) | +8,5 mois |
| 20 septembre 2025 | Demande de concours de la force publique au préfet | +8,7 mois |
| 25 octobre 2025 | Concours accordé (délai moyen: 5 semaines) | +9,8 mois |
| 5 novembre 2025 | EXPULSION PHYSIQUE EFFECTIVE | +10 mois |
Délai total: 10 mois du premier impayé à l'expulsion effective
Impayés accumulés: 10 mois de loyers non payés + loyer courant pendant la procédure = environ 11-12 mois de loyers perdus
Impact de la Trêve Hivernale: Scénarios Comparés
Le moment où vous démarrez la procédure a un impact CONSIDÉRABLE sur le délai total à cause de la trêve hivernale. Voici 3 scénarios avec des dates de départ différentes.
Scénario A: Départ Janvier (OPTIMAL ✅)
| Commandement | Janvier 2025 |
| Fin délai 2 mois | Mars 2025 |
| Assignation | Avril 2025 (après fin trêve) |
| Jugement | Juillet 2025 |
| Expulsion possible | Octobre 2025 |
| DÉLAI TOTAL | 9-10 mois ✅ |
Avantage: Évite complètement l'impact de la trêve hivernale suivante (novembre 2025 - mars 2026)
Scénario B: Départ Mai (ACCEPTABLE ⚠️)
| Commandement | Mai 2025 |
| Fin délai 2 mois | Juillet 2025 |
| Assignation | Août 2025 |
| Jugement | Novembre 2025 |
| Expulsion théorique | Janvier 2026 (BLOQUÉ par trêve) |
| Expulsion réelle possible | Avril 2026 (fin de trêve) |
| DÉLAI TOTAL | 11-12 mois ⚠️ |
Inconvénient: Perte de 2-3 mois à cause de la trêve hivernale qui bloque l'expulsion finale
Scénario C: Départ Septembre (À ÉVITER ❌)
| Commandement | Septembre 2025 |
| Fin délai 2 mois | Novembre 2025 (début trêve) |
| Assignation | Décembre 2025 (pleine trêve) |
| Jugement | Mars 2026 (fin de trêve) |
| Commandement de quitter | Avril 2026 |
| Expulsion possible | Juillet 2026 |
| DÉLAI TOTAL | 14-16 mois ❌ |
Impact catastrophique: La trêve hivernale bloque toute la procédure pendant 5 mois, rallongeant le délai de 40-50%
Facteurs qui Accélèrent la Procédure
1. Timing Optimal (Janvier-Février)
Démarrer la procédure en janvier-février permet d'éviter l'impact de la trêve hivernale suivante. Vous obtenez le jugement en mai-juin et pouvez expulser dès septembre-octobre, soit 8-10 mois au total.
Gain potentiel: 3-6 mois par rapport à un départ en septembre
2. Tribunal Peu Encombré
Le délai entre l'assignation et l'audience varie énormément selon les tribunaux:
- Tribunaux ruraux: 1-2 mois (Guéret, Gap, Tulle)
- Tribunaux moyens: 2-3 mois (Tours, Limoges, Pau)
- Tribunaux urbains: 3-5 mois (Lyon, Toulouse, Bordeaux)
- Paris et petite couronne: 4-8 mois (Bobigny, Créteil, Nanterre)
Gain potentiel: 2-6 mois selon la rapidité du tribunal
3. Avocat Expérimenté
Un avocat spécialisé en droit immobilier connaît les procédures accélérées et peut:
- Demander l'exécution provisoire systématique (permet d'expulser même en cas d'appel du locataire)
- Éviter les erreurs de procédure qui entraînent des renvois d'audience
- Négocier des dates d'audience plus rapides avec le greffe
- Anticiper les moyens de défense du locataire et y répondre efficacement
Gain potentiel: 1-3 mois en évitant les renvois et incidents
4. Dossier Complet et Irréprochable
Un dossier parfaitement préparé évite les demandes de pièces complémentaires par le juge qui entraînent des renvois d'audience. Documents essentiels:
- Bail complet avec clause résolutoire claire
- État des lieux d'entrée signé
- Commandement de payer régulièrement signifié
- Décompte détaillé et exact des impayés
- Preuves des impayés (relevés bancaires, copies de chèques rejetés)
Gain potentiel: 1-2 mois en évitant les renvois
Facteurs qui Ralentissent la Procédure
1. Appel du Locataire
Si le locataire fait appel du jugement d'expulsion (même avec exécution provisoire), la procédure devant la cour d'appel ajoute un délai supplémentaire:
- Délai pour faire appel: 1 mois
- Délai entre appel et audience: 6-12 mois
- Délai de jugement en appel: 1-2 mois
Perte potentielle: +8 à 15 mois si appel (mais l'exécution provisoire permet quand même d'expulser)
2. Demande de Délais par le Locataire
Le juge peut accorder des délais supplémentaires au locataire si celui-ci présente:
- Une situation personnelle difficile (maladie grave, handicap, enfants en bas âge)
- Une aide FSL en cours d'instruction
- Une recherche active de relogement avec justificatifs
- Un échéancier de paiement proposé au propriétaire
Délais accordés généralement: 3 à 12 mois supplémentaires selon les circonstances.
Perte potentielle: +3 à 12 mois
3. Refus du Concours de la Force Publique
Dans de très rares cas (moins de 2%), le préfet peut refuser le concours de la force publique si:
- La procédure présente des irrégularités manifestes
- Le logement est situé en zone de réquisition
- Des circonstances exceptionnelles le justifient
En cas de refus, le propriétaire doit:
- Corriger les irrégularités éventuelles
- Redemander le concours (nouveau délai de 1-2 mois)
- Éventuellement saisir le tribunal administratif pour contester le refus
Perte potentielle: +2 à 6 mois en cas de refus
4. Locataire Insaisissable ou Violent
Si le locataire est introuvable ou se montre menaçant lors des passages d'huissier, les délais s'allongent:
- Recherches infructueuses: +2-4 semaines
- Nécessité d'un serrurier et de policiers supplémentaires le jour de l'expulsion: +1-2 semaines
- Risque de récidive (le locataire revient après l'expulsion): nouvelle procédure nécessaire
Perte potentielle: +1 à 2 mois
Délais par Type de Tribunal
Le délai entre l'assignation et l'audience varie considérablement selon l'encombrement du tribunal judiciaire concerné. Voici des données réelles 2024-2025.
| Ville | Délai assignation → audience | Délai total moyen |
|---|---|---|
| Paris | 6-8 mois | 14-18 mois |
| Bobigny | 5-7 mois | 13-16 mois |
| Marseille | 4-6 mois | 12-14 mois |
| Lyon | 3-5 mois | 11-13 mois |
| Toulouse | 3-4 mois | 10-12 mois |
| Bordeaux | 2-4 mois | 9-11 mois |
| Nantes | 2-3 mois | 9-10 mois |
| Lille | 2-3 mois | 8-10 mois |
| Clermont-Ferrand | 1-2 mois | 7-9 mois |
| Limoges | 1-2 mois | 7-8 mois |
| Gap / Tulle | 1 mois | 6-7 mois ✅ |
Conclusion: L'écart entre le tribunal le plus rapide (Gap: 6 mois) et le plus lent (Paris: 18 mois) est de 12 mois, soit 200% de différence!
Stratégies pour Minimiser les Délais
1. Engager la Procédure Dès le 1er Impayé
Ne pas attendre 3-4 mois d'impayés avant de réagir. Dès 1 mois d'impayé constaté, envoyer une relance, puis faire signifier le commandement de payer après 2 mois maximum. Plus vous attendez, plus les impayés s'accumulent et plus le locataire s'installe dans l'impayé.
2. Planifier Stratégiquement: Janvier Comme Deadline
Si possible, faire signifier le commandement de payer en janvier. Même si l'impayé date de septembre, il vaut mieux attendre quelques semaines pour démarrer en janvier et éviter la trêve suivante, plutôt que de démarrer fin décembre et se retrouver bloqué.
3. Utiliser la Saisie sur Salaire (Nouveau 2025)
Pour les dettes inférieures à 5 000€ et locataires salariés, utiliser la nouvelle procédure de saisie sur salaire directe après le commandement de payer (loi juillet 2025). Gain: 4-6 mois par rapport à la procédure judiciaire complète.
4. Souscrire une Assurance GLI
L'assurance garantie loyers impayés (GLI) prend en charge les frais de procédure et les loyers impayés, ce qui permet de supporter financièrement les délais longs sans stress. Prime: 2-4% du loyer annuel.