L'exécution provisoire est une clause du jugement d'expulsion qui permet au propriétaire de faire expulser immédiatement le locataire, même si celui-ci fait appel de la décision. Sans cette clause, toute procédure d'appel bloque l'expulsion pendant 12 à 24 mois. Avec l'exécution provisoire, le propriétaire peut poursuivre l'expulsion alors que l'appel est en cours, récupérant ainsi son logement jusqu'à 18 mois plus tôt. Depuis la réforme de 2020, l'exécution provisoire est devenue de droit en matière d'expulsion locative, mais encore faut-il savoir la demander, l'obtenir et surtout l'exploiter efficacement.

Qu'est-ce que l'Exécution Provisoire?

Définition Juridique

L'exécution provisoire est une disposition du dispositif du jugement qui autorise le bénéficiaire (ici, le propriétaire) à faire exécuter immédiatement la décision de justice, nonobstant appel (c'est-à-dire malgré un éventuel appel du locataire).

Concrètement, dans un jugement d'expulsion, la clause d'exécution provisoire se présente ainsi dans le dispositif:

"ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution."

Cette simple phrase change radicalement la donne pour le propriétaire.

Comparaison: Avec vs Sans Exécution Provisoire

Situation SANS exécution provisoire AVEC exécution provisoire
Locataire ne fait pas appel Attendre 1 mois + 10 jours (délai d'appel) avant d'agir Agir immédiatement dès notification du jugement
Locataire fait appel ❌ TOUT BLOQUÉ pendant 12-24 mois (durée procédure d'appel) ✅ Expulsion continue normalement malgré l'appel
Délai total jugement → expulsion 4-5 mois (sans appel) ou 16-28 mois (avec appel) 4-5 mois (avec ou sans appel)
Gain de temps si appel - ⚡ 12 à 24 mois gagnés!

Impact financier: Sur un loyer de 800€/mois, gagner 18 mois grâce à l'exécution provisoire représente 14 400€ d'impayés évités.

Exécution Provisoire de Droit en Matière d'Expulsion

Réforme de 2020: Automaticité de l'Exécution Provisoire

Avant 2020, l'exécution provisoire était facultative: le juge décidait au cas par cas de l'accorder ou non. Cette situation créait une incertitude pour les propriétaires.

Depuis l'ordonnance du 11 septembre 2019 (entrée en vigueur en 2020), l'article 514 du Code de procédure civile dispose que l'exécution provisoire est de droit (automatique) pour:

En théorie, le juge devrait donc systématiquement mentionner l'exécution provisoire dans tout jugement d'expulsion, sans même que le propriétaire ait besoin de la demander.

La Pratique: Demandez-la Expressément Quand Même

Bien que l'exécution provisoire soit de droit, tous les juges ne la mentionnent pas automatiquement dans leurs jugements. Certains oublient, d'autres considèrent qu'elle s'applique de plein droit même sans mention explicite.

Recommandation cruciale: Dans votre assignation ET lors de votre plaidoirie à l'audience, demandez EXPRESSÉMENT l'exécution provisoire:

Dans l'assignation:

"Le demandeur sollicite l'exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile."

À l'audience:

"Monsieur le Juge, je sollicite respectueusement l'exécution provisoire de votre décision afin de pouvoir récupérer mon logement sans délai en cas d'appel éventuel du locataire."

Cette demande explicite garantit que le dispositif du jugement mentionnera clairement l'exécution provisoire.

Exceptions: Quand le Juge Peut Refuser l'Exécution Provisoire

Les 3 Cas de Refus Possibles

Bien que de droit, l'exécution provisoire peut être refusée par le juge dans trois situations exceptionnelles (article 514-1 CPC):

1. Conséquences manifestement excessives

Le juge peut refuser l'exécution provisoire si elle entraîne des "conséquences manifestement excessives" pour le locataire. Cas typiques:

Jurisprudence: Ces refus sont rares (moins de 5% des cas) et doivent être motivés précisément par le juge.

2. Moyens sérieux d'annulation en appel

Si le locataire démontre que le jugement comporte des vices de procédure graves susceptibles d'entraîner son annulation en appel, le juge peut suspendre l'exécution provisoire:

3. Garanties suffisantes de paiement

Si le locataire propose des garanties sérieuses de paiement de la dette (caution bancaire, hypothèque, séquestre), le juge peut différer l'exécution provisoire le temps de l'appel.

Comment Contrer une Demande de Suspension

Si le locataire demande au juge de ne pas accorder l'exécution provisoire ou de la suspendre, argumentez ainsi:

Comment Exploiter l'Exécution Provisoire: Chronologie Détaillée

Phase 1: Dès Réception du Jugement (J+0 à J+15)

J+0: Réception de la notification du greffe: jugement disponible

J+1 à J+5: Retrait de l'expédition du jugement au greffe (coût: 15-25€). Vérifiez immédiatement que le dispositif contient bien la mention:

"ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement."

J+6 à J+15: Notification du jugement au locataire par huissier (coût: 80-120€). Cette notification fait courir le délai d'appel du locataire (1 mois).

Phase 2: Exploitation Immédiate de l'Exécution Provisoire (J+16)

Grâce à l'exécution provisoire, vous n'avez PAS à attendre l'expiration du délai d'appel. Dès le lendemain de la notification du jugement, vous pouvez:

J+16: Faire signifier le commandement de quitter les lieux par huissier (coût: 220-300€). Ce commandement:

Phase 3: Le Locataire Fait Appel (Exemple à J+25)

Le locataire fait appel du jugement à J+25 (dans son délai d'1 mois). Vous recevez une notification de la cour d'appel.

Sans exécution provisoire: STOP. Tout est bloqué. Vous ne pouvez plus rien faire pendant 12-24 mois (durée de la procédure d'appel).

Avec exécution provisoire: Vous continuez comme si de rien n'était! L'appel n'a aucun effet suspensif. Vous poursuivez normalement la procédure d'expulsion.

Phase 4: Expiration du Commandement de Quitter (J+76)

J+76: Les 2 mois du commandement de quitter expirent. Le locataire occupe toujours les lieux.

J+77: Demande de concours de la force publique au préfet (dossier complet avec jugement + commandement de quitter + justificatifs). Gratuit.

Phase 5: Expulsion Physique Malgré l'Appel (J+137)

J+137: Obtention du concours de la force publique (délai moyen: 2 mois)

J+140: Expulsion physique par huissier + police/gendarmerie (coût: 800-1 500€)

Résultat: Logement récupéré 4 mois et 20 jours après le jugement, alors même que l'appel est en cours!

Phase 6: Procédure d'Appel en Parallèle (J+0 à J+540)

Pendant que vous expulsez le locataire grâce à l'exécution provisoire, la procédure d'appel suit son cours normal:

Dans 70% des cas, l'arrêt d'appel confirme le jugement de première instance. Mais grâce à l'exécution provisoire, même si l'arrêt est défavorable (rare), vous avez déjà récupéré votre logement et pu le relouer pendant 12 à 18 mois.

Risques et Protections de l'Exécution Provisoire

Que Se Passe-t-il Si l'Arrêt d'Appel Vous Est Défavorable?

C'est le risque théorique de l'exécution provisoire: si la cour d'appel annule le jugement de première instance et donne raison au locataire, vous avez expulsé "à tort".

Conséquences possibles:

Statistiques rassurantes:

Comment Minimiser le Risque

Pour réduire au maximum le risque d'infirmation en appel:

Suspension Judiciaire de l'Exécution Provisoire

Le Juge de l'Exécution: Garde-Fou du Locataire

Même si le jugement accorde l'exécution provisoire, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour demander la suspension ou l'arrêt de l'exécution provisoire (article 524 CPC).

Cette saisine se fait par requête motivée et urgente. Le juge de l'exécution peut:

Motifs de Suspension par le Juge de l'Exécution

Le juge de l'exécution ne peut suspendre l'exécution provisoire que si:

En pratique, les juges de l'exécution sont assez réticents à suspendre l'exécution provisoire en matière d'expulsion, considérant que le législateur l'a rendue de droit pour une bonne raison.

Si le Locataire Saisit le Juge de l'Exécution

Vous recevrez une convocation à une audience du juge de l'exécution (délai: 2-4 semaines). Préparez votre défense:

Si le juge de l'exécution suspend l'exécution provisoire, vous pouvez faire appel de sa décision devant la cour d'appel (délai: 15 jours). Cette procédure est cependant longue et aléatoire.

Cas Réel: Exécution Provisoire vs Procédure Bloquée

Cas A: Propriétaire AVEC Exécution Provisoire (M. Durand)

M. Durand, propriétaire d'un T2 à Lille (loyer: 750€/mois), obtient un jugement d'expulsion le 1er février 2025 avec exécution provisoire pour 9 mois d'impayés.

Chronologie:

Bilan financier:

Cas B: Propriétaire SANS Exécution Provisoire (Mme Bernard)

Mme Bernard, propriétaire d'un T2 à Lyon (loyer: 750€/mois), obtient un jugement d'expulsion le 1er février 2025 SANS mention d'exécution provisoire (le juge a oublié de la mentionner) pour 9 mois d'impayés.

Chronologie:

Bilan financier:

Comparaison Brutale

Indicateur AVEC exécution provisoire SANS exécution provisoire
Délai jugement → expulsion 4,5 mois 17 mois
Impayés totaux 9 750€ 18 750€
Perte nette finale 7 970€ 22 630€
DIFFÉRENCE 14 660€ ÉCONOMISÉS grâce à l'exécution provisoire!

Conclusion: L'exécution provisoire a permis à M. Durand d'économiser 14 660€ et de récupérer son logement 12 mois et 10 jours plus tôt que Mme Bernard.

FAQ : Vos questions les plus fréquentes

Juridiquement, l'exécution provisoire étant de droit en matière d'expulsion depuis 2020, elle s'applique même si le jugement ne la mentionne pas explicitement. Cependant, en pratique, l'absence de mention pose des problèmes: l'huissier peut refuser d'agir, le préfet peut refuser le concours de la force publique, et le locataire peut contester. Solution: Demandez au greffe du tribunal une "attestation d'application de l'exécution provisoire de droit" ou saisissez le juge de l'exécution pour faire constater que l'exécution provisoire s'applique. Mieux vaut prévenir en la demandant expressément lors de l'assignation.

Oui, l'exécution provisoire porte sur TOUT le dispositif du jugement, y compris la condamnation au paiement des loyers impayés. Cela signifie que vous pouvez immédiatement engager des mesures de recouvrement forcé (saisie sur salaire, saisie bancaire) sans attendre l'expiration du délai d'appel, même si le locataire fait appel. Cependant, si l'arrêt d'appel annule la condamnation au paiement, vous devrez rembourser les sommes perçues. En pratique, les propriétaires engagent rarement le recouvrement avant l'arrêt d'appel car le risque de devoir rembourser est trop important.

Oui, grâce à l'exécution provisoire, dès que le locataire a été expulsé physiquement, vous reprenez possession du logement et pouvez le relouer immédiatement, même si la procédure d'appel est en cours. Risque théorique: Si l'arrêt d'appel annule le jugement d'expulsion (très rare: 4-5% des cas), vous devrez en théorie remettre l'ancien locataire dans les lieux, ce qui implique de résilier le bail du nouveau locataire et de dédommager tout le monde. En pratique, ce scénario catastrophe est extrêmement rare et les juges privilégient généralement des dommages et intérêts plutôt qu'une réintégration matérielle impossible.

Non, l'exécution provisoire elle-même ne coûte rien de plus. C'est simplement une mention dans le dispositif du jugement. En revanche, vous devrez payer les frais d'exécution (commandement de quitter, expulsion physique) exactement comme dans une procédure sans appel. La différence est que ces frais sont engagés immédiatement au lieu d'attendre 12-24 mois supplémentaires. Le vrai coût de l'exécution provisoire intervient si le locataire fait appel: vous devrez prendre un avocat pour vous défendre en appel (2 000€ à 3 500€), mais ces frais sont de toute façon inévitables dès lors qu'il y a appel, que vous exécutiez ou non le jugement.

Si le juge refuse explicitement l'exécution provisoire (mention dans le jugement: "Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire"), vous avez deux recours: 1) Faire appel du jugement sur ce point spécifique. L'article 524 CPC permet de faire un appel limité à la question de l'exécution provisoire, traité en urgence par la cour d'appel (délai: 2-3 mois au lieu de 12-18). 2) Attendre l'expiration du délai d'appel et espérer que le locataire ne fasse pas appel. Si le juge refuse l'exécution provisoire, c'est généralement qu'il a constaté des irrégularités sérieuses dans votre procédure ou des circonstances exceptionnelles pour le locataire. Analysez les motifs du refus et corrigez votre stratégie.

Non, une fois le jugement d'expulsion prononcé avec exécution provisoire, le paiement tardif du locataire ne bloque PAS automatiquement l'expulsion. Le jugement est définitif et exécutoire. Cependant, le locataire peut saisir le juge de l'exécution en urgence pour demander un sursis à expulsion en invoquant le paiement intégral de la dette. Dans ce cas, le juge apprécie souverainement s'il accorde un délai ou maintient l'expulsion. En pratique, si le locataire paie l'intégralité de la dette AVANT la signification du commandement de quitter, certains propriétaires renoncent à l'expulsion pour éviter de perdre un locataire devenu solvable. C'est une décision stratégique au cas par cas.

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