Le jugement d'expulsion représente l'aboutissement judiciaire de votre procédure contre le locataire défaillant. Mais obtenir un jugement favorable n'est que la moitié du chemin: encore faut-il savoir le lire, comprendre ses implications, respecter les délais d'appel, et surtout l'exploiter efficacement pour récupérer votre logement. Entre jargon juridique complexe, dispositif et motifs, délais de recours et exécution provisoire, le jugement peut sembler illisible pour un non-initié. Ce guide complet décrypte ligne par ligne votre jugement d'expulsion et vous explique précisément les démarches à accomplir pour passer à la phase finale: l'expulsion effective du locataire.

Réception et Obtention du Jugement

Notification de la Mise à Disposition

Après l'audience, le juge met généralement l'affaire "en délibéré", ce qui signifie qu'il prend le temps de rédiger sa décision. Délai moyen: 2 à 6 semaines selon les tribunaux.

Vous recevrez un courrier simple du greffe du tribunal vous informant:

Action immédiate: Rendez-vous au greffe ou contactez-le pour obtenir une expédition du jugement (copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire). Coût: 3,25€ par page (jugement complet: 10-20€).

Différence entre Minute et Expédition

Document Description Usage
Minute Original du jugement conservé au greffe Archive officielle (non remise aux parties)
Expédition Copie certifiée conforme avec formule exécutoire Permet de faire exécuter le jugement (expulsion)
Copie simple Photocopie sans valeur exécutoire Information personnelle uniquement

Crucial: Seule l'expédition (avec formule exécutoire en bas de la dernière page: "En conséquence, la République Française mande et ordonne...") permet de faire exécuter le jugement par huissier.

Anatomie d'un Jugement d'Expulsion: Décryptage Complet

Structure Standard d'un Jugement

Un jugement d'expulsion comporte généralement 4 à 8 pages et suit une structure normalisée:

1. En-Tête du Tribunal (Page 1)

2. Identification des Parties

3. Rappel des Faits (1-2 pages)

Le juge résume chronologiquement l'affaire:

Cette partie est généralement introduite par: "RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE"

4. Prétentions des Parties

Résumé des demandes de chacun:

5. Motifs de la Décision (2-3 pages)

C'est le raisonnement juridique du juge, introduit par "MOTIFS DE LA DÉCISION" ou "CONSIDÉRANT QUE". Le juge examine point par point:

Chaque "considérant" est une étape du raisonnement. Lisez-les attentivement pour comprendre pourquoi le juge décide dans un sens ou dans l'autre.

6. Le Dispositif (Partie Essentielle!)

Le dispositif commence par "PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:" et constitue la décision proprement dite. C'est la seule partie du jugement qui a force exécutoire. Exemples de dispositifs favorables:

DISPOSITIF TYPE (Jugement Favorable au Propriétaire):

  • CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du [date] à la date du [date commandement + 2 mois];
  • PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties le [date];
  • ORDONNE l'expulsion de Monsieur/Madame [nom du locataire] des lieux sis [adresse], avec le concours de la force publique si besoin;
  • CONDAMNE Monsieur/Madame [nom du locataire] à payer à Monsieur/Madame [votre nom] la somme de [montant] euros au titre des loyers impayés;
  • CONDAMNE Monsieur/Madame [nom du locataire] aux intérêts légaux sur cette somme à compter du [date du premier impayé];
  • ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement (clause essentielle!);
  • CONDAMNE Monsieur/Madame [nom du locataire] aux dépens et à payer à Monsieur/Madame [votre nom] la somme de [800-1500] euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
  • REJETTE toutes autres demandes.

Chaque point du dispositif est une décision autonome que vous pourrez faire exécuter.

Mentions Importantes à Vérifier

Relisez scrupuleusement votre jugement et vérifiez:

Si vous constatez une erreur matérielle (faute de frappe sur un nom, erreur de calcul), vous pouvez demander au greffe une rectification d'erreur matérielle (requête simple et gratuite).

Comprendre les Délais d'Appel et l'Exécution Provisoire

Qu'est-ce que le Délai d'Appel?

Tout jugement de première instance peut faire l'objet d'un appel par la partie perdante (ici, le locataire). L'appel permet de faire réexaminer intégralement l'affaire par la cour d'appel, juridiction supérieure au tribunal judiciaire.

Délai pour faire appel: 1 mois à compter de la notification du jugement au locataire par huissier.

Notification du Jugement: Déclencheur du Délai d'Appel

Tant que le jugement n'a pas été notifié au locataire par huissier de justice, le délai d'appel ne court pas. Cela signifie que le locataire pourrait faire appel 6 mois, 1 an, voire 2 ans après le jugement si vous ne le notifiez jamais.

Action cruciale immédiate après réception du jugement:

  1. Récupérer l'expédition du jugement au greffe
  2. Mandater un huissier pour notifier le jugement au locataire dans les 15 jours
  3. Coût de la notification: 60€ à 120€

L'huissier se rend au domicile du locataire et lui remet officiellement une copie du jugement. Le PV de signification mentionne la date précise. À partir de cette date:

Exécution Provisoire: Le Sésame pour Agir Vite

L'exécution provisoire est une clause du dispositif du jugement qui permet au propriétaire de faire exécuter immédiatement le jugement, même si le locataire fait appel.

Sans exécution provisoire:

Avec exécution provisoire (de droit en matière d'expulsion depuis 2020):

Bon à savoir: Depuis la réforme de 2020, l'exécution provisoire est de droit (automatique) pour les jugements d'expulsion, sauf circonstances exceptionnelles. Le juge doit la mentionner explicitement dans le dispositif.

Que Faire Après le Jugement? Chronologie des Actions

Scénario 1: Jugement Favorable avec Exécution Provisoire

C'est le cas idéal. Voici la chronologie précise des actions à mener:

Jour Action à mener Coût
J+0 Réception courrier greffe: jugement disponible Gratuit
J+1 à J+5 Retrait expédition du jugement au greffe 15-25€
J+6 à J+15 Notification du jugement au locataire par huissier 80-120€
J+16 Signification commandement de quitter les lieux (grâce à l'exécution provisoire!) 220-300€
J+76 Expiration délai de 2 mois du commandement de quitter -
J+77 Demande de concours de la force publique au préfet Gratuit
J+137 Obtention concours force publique (délai moyen: 2 mois) -
J+140 Expulsion physique par huissier + force publique 800-1500€

Délai total du jugement à l'expulsion physique: 4 à 5 mois (hors trêve hivernale)

Scénario 2: Jugement Favorable SANS Exécution Provisoire

Si le juge n'a pas accordé l'exécution provisoire (rare mais possible), vous devez attendre l'expiration du délai d'appel avant toute action:

Pendant ces 40 jours, vous ne pouvez rien faire d'autre qu'attendre. Si le locataire fait appel à J+30, tout est bloqué pendant 12 à 24 mois.

Scénario 3: Le Locataire Fait Appel

Le locataire a 1 mois après notification du jugement pour faire appel devant la cour d'appel. S'il le fait:

Statistique rassurante: Seulement 15% des locataires font appel des jugements d'expulsion, et parmi ceux-ci, 70% des jugements de première instance sont confirmés en appel.

Jugement Défavorable: Recours Possibles

Cas de Jugements Défavorables

Dans environ 10-15% des cas, le tribunal rejette la demande d'expulsion du propriétaire. Motifs fréquents:

Vos Options en Cas de Rejet

Option 1: Faire appel du jugement

Option 2: Corriger les vices et recommencer

Option 3: Négocier un départ amiable

Cas Réel: Exploitation Efficace d'un Jugement avec Exécution Provisoire

Mme Petit, propriétaire d'un studio à Nice (loyer: 680€/mois), a obtenu un jugement d'expulsion le 10 février 2025 condamnant son locataire, M. Rossi, pour 8 mois de loyers impayés (5 440€). Le jugement accordait l'exécution provisoire.

Chronologie de son action:

Bilan:

Sans l'exécution provisoire, Mme Petit aurait dû attendre 12 à 18 mois supplémentaires (durée de la procédure d'appel), soit 10 à 14 mois de loyers impayés en plus (6 800€ à 9 520€ de perte supplémentaire).

FAQ : Vos questions les plus fréquentes

Le jugement crée une créance juridiquement reconnue, mais ne garantit pas le paiement. Vous devez engager des procédures de recouvrement forcé: 1) Saisie sur salaire si le locataire est salarié (coût: 200€, efficace si revenus réguliers). 2) Saisie-attribution bancaire pour bloquer ses comptes (coût: 250€, efficace si solde positif). 3) Saisie-vente de biens mobiliers si le locataire a des biens de valeur (rare et coûteux). Réalité: 70% des locataires expulsés sont insolvables. Activez votre assurance GLI si vous en avez une, sinon provisionnez cette perte dans votre comptabilité.

NON, absolument pas! Même après un jugement d'expulsion définitif, vous n'avez JAMAIS le droit de couper vous-même les fluides (eau, électricité, gaz, chauffage). C'est une infraction pénale (article 226-4 du Code pénal): 3 ans d'emprisonnement + 30 000€ d'amende + dommages et intérêts au locataire. Seul l'huissier lors de l'expulsion physique peut constater que les compteurs sont à votre nom et procéder à la résiliation des abonnements APRÈS que le locataire a quitté les lieux. Si le locataire ne paie plus ses factures, les fournisseurs procéderont eux-mêmes à la coupure selon leurs procédures légales.

L'article 24 de la loi de 1989 permet au juge d'accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à 24 mois (exceptionnellement 36 mois). Concrètement: le juge prononce bien l'expulsion, mais suspend son exécution tant que le locataire respecte l'échéancier fixé. Exemple de dispositif: "Accorde au locataire un délai de 12 mois pour régler la dette par mensualités de 300€, à défaut de quoi l'expulsion sera exécutée". Si le locataire paie régulièrement: il peut rester dans les lieux. S'il manque une seule échéance: vous pouvez immédiatement faire exécuter l'expulsion sans nouveau jugement.

Si le locataire fait appel, vous recevrez une notification officielle par huissier ou courrier recommandé du greffe de la cour d'appel, généralement dans les 2-3 semaines suivant l'appel. Cette notification indique: 1) Que Monsieur/Madame [locataire] a interjeté appel du jugement rendu le [date]. 2) Le numéro de rôle de l'affaire en appel. 3) L'obligation de constituer avocat dans un délai de 15 jours sous peine de caducité de l'appel (pour le locataire) ou de péremption de votre défense (pour vous). Dès réception, contactez immédiatement un avocat spécialisé en droit immobilier pour assurer votre défense en appel.

Oui, vous êtes totalement libre de ne pas exécuter le jugement et de proposer un dernier arrangement amiable au locataire. Le jugement reste valable et exécutable pendant 10 ans. Vous pouvez donc: 1) Proposer un échéancier formalisé par écrit. 2) Suspendre volontairement l'exécution tant que le locataire paie. 3) Reprendre l'exécution immédiatement en cas de défaillance. Avantage: Éviter les frais d'expulsion (800€ à 1 500€) si le locataire régularise. Précaution: Formalisez TOUT par écrit avec clause résolutoire express en cas de non-respect, sinon le tribunal pourrait considérer que vous avez renoncé à vos droits.

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