La procédure d'expulsion pour loyers impayés en France suit un parcours juridique strict comportant 7 étapes obligatoires, depuis le premier impayé jusqu'à l'expulsion physique du locataire. Le délai total moyen est de 8 à 12 mois, avec un coût complet de 2 500€ à 4 000€ pour le propriétaire. Comprendre chaque étape, respecter scrupuleusement les délais légaux et éviter les erreurs qui peuvent invalider toute la procédure est essentiel pour récupérer son logement dans les meilleures conditions.
Vue d'Ensemble de la Procédure d'Expulsion en 2025
L'expulsion d'un locataire pour loyers impayés ne peut jamais se faire de force ou de manière arbitraire. Le propriétaire doit obligatoirement passer par une procédure judiciaire encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et le Code de procédure civile.
Les 7 étapes obligatoires sont:
- Constatation des impayés et mise en demeure amiable (facultative mais recommandée)
- Commandement de payer signifié par huissier avec délai de 2 mois
- Assignation en justice devant le tribunal judiciaire
- Audience et jugement (résiliation du bail + expulsion ordonnée)
- Commandement de quitter les lieux après jugement définitif
- Réquisition de la force publique si le locataire refuse de partir
- Expulsion physique par huissier avec concours de la police
| Étape | Délai moyen | Coût TTC |
|---|---|---|
| 1. Mise en demeure amiable | 2 semaines | 10€ |
| 2. Commandement de payer | 2 mois (légal) | 130€ |
| 3. Assignation en justice | 1 mois | 400€ |
| 4. Audience + jugement | 2-4 mois | 1 200€ (avocat) |
| 5. Commandement de quitter | 2 mois (légal) | 200€ |
| 6. Réquisition force publique | 1-2 mois | Gratuit |
| 7. Expulsion physique | 1 semaine | 800€ |
| TOTAL | 8-12 mois | 2 740€ |
Étape 1: Constatation des Impayés et Relance Amiable
Avant d'engager toute procédure juridique, il est fortement recommandé (mais non obligatoire légalement) d'envoyer une ou plusieurs relances amiables au locataire défaillant.
Quand Agir?
Dès le premier impayé constaté (loyer non versé le 5 du mois pour un paiement dû au 1er), le propriétaire doit réagir rapidement. Plus l'attente est longue, plus les impayés s'accumulent et plus la situation se dégrade.
Recommandation: Envoyer une première relance amiable dès 5-10 jours de retard, puis une mise en demeure formelle par LRAR après 1 mois d'impayé.
Contenu de la Mise en Demeure Amiable
La mise en demeure amiable doit mentionner:
- Le montant exact des sommes dues (loyer + charges)
- Les mois concernés
- Un délai pour régulariser (généralement 8-15 jours)
- L'avertissement qu'à défaut de paiement, une procédure judiciaire sera engagée
- La possibilité pour le locataire de contacter le FSL (Fonds de Solidarité Logement)
Coût: 5-10€ (lettre recommandée avec AR) + temps de rédaction
Avantage: Environ 20% des locataires régularisent leur situation après une mise en demeure formelle, évitant ainsi la procédure judiciaire complète.
Étape 2: Commandement de Payer (Obligatoire)
Le commandement de payer est l'acte juridique obligatoire qui marque le début de la procédure d'expulsion. Sans commandement de payer régulièrement signifié, aucune expulsion n'est possible.
Qui Délivre le Commandement?
Seul un huissier de justice territorialement compétent (celui du lieu du logement) peut signifier un commandement de payer. Le propriétaire ne peut pas le faire lui-même.
Délai Légal de 2 Mois
Le locataire dispose d'un délai incompressible de 2 mois à compter de la signification pour régulariser sa situation. Pendant ces 2 mois, le propriétaire ne peut rien faire d'autre qu'attendre.
Si le locataire paie l'intégralité des sommes dues dans ce délai, la procédure s'arrête. Si paiement partiel ou absence de paiement, la clause résolutoire du bail joue automatiquement et le bail est résilié de plein droit.
Coût: 120-250€ TTC selon les frais de déplacement
Délai: 2 mois incompressibles (délai d'ordre public)
Étape 3: Assignation en Résiliation de Bail et Expulsion
Si à l'expiration du délai de 2 mois le locataire n'a pas régularisé, le propriétaire peut faire délivrer une assignation en justice par huissier.
Tribunal Compétent
L'assignation doit être portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Il s'agit d'une procédure au fond (pas de référé possible sauf cas très exceptionnels).
Contenu de l'Assignation
L'assignation doit demander au juge:
- La résiliation du bail pour non-paiement des loyers (constatation de l'acquisition de la clause résolutoire)
- L'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef
- La condamnation au paiement des loyers impayés + pénalités + frais de procédure
- L'exécution provisoire du jugement (permet d'expulser même si le locataire fait appel)
- La capitalisation des intérêts (anatocisme) si prévue au bail
Délai de Comparution
L'assignation doit respecter un délai de comparution minimum (généralement 2 semaines entre la signification et l'audience). Le tribunal fixe la date d'audience lors de l'enregistrement de l'assignation.
Coût: 300-500€ TTC (frais d'huissier pour signification de l'assignation)
Délai: L'audience aura lieu 2 à 4 mois après l'assignation selon l'encombrement du tribunal
Étape 4: Audience et Jugement
Déroulement de l'Audience
Le jour de l'audience, le juge entendra les deux parties:
- Le propriétaire (ou son avocat) expose les impayés, présente le commandement de payer et demande l'expulsion
- Le locataire (s'il se présente) peut présenter ses moyens de défense
Moyens de Défense du Locataire
Le locataire peut tenter de contester l'expulsion en invoquant:
- Paiement des sommes dues: S'il prouve avoir payé (quittances, virements bancaires)
- Irrégularité du commandement: Erreur de montant, absence de clause résolutoire, défaut de forme
- Indécence du logement: Non-conformité DPE, absence de chauffage, insalubrité
- Demande de délais: Situation personnelle difficile, aide FSL en cours, recherche de relogement
- Compensation: Travaux non effectués par le propriétaire, troubles de jouissance
Statistiques 2024 du Ministère de la Justice: 78% des demandes d'expulsion pour loyers impayés sont accordées en première instance. 15% des jugements accordent des délais supplémentaires au locataire (3-12 mois). 7% des demandes sont rejetées (irrégularités de procédure ou moyens de défense valables).
Contenu du Jugement
Si le juge prononce l'expulsion, le jugement ordonne généralement:
- Résiliation du bail à compter du jugement
- Expulsion du locataire avec concours de la force publique si nécessaire
- Condamnation solidaire du locataire et de sa caution (si garant) au paiement des sommes dues
- Exécution provisoire: L'expulsion peut être effectuée même si le locataire fait appel
- Astreinte: Somme due par jour de retard après le jugement (100-500€/jour)
Délai d'Appel
Le locataire dispose d'1 mois après notification du jugement pour faire appel. Cependant, grâce à l'exécution provisoire, le propriétaire peut engager l'expulsion pendant ce délai.
Coût: 800-1 500€ TTC (honoraires d'avocat, facultatif mais vivement recommandé)
Délai: Le jugement est rendu généralement 2-4 semaines après l'audience
Étape 5: Commandement de Quitter les Lieux
Une fois le jugement d'expulsion obtenu et devenu définitif (ou exécutoire par provision), l'huissier doit signifier un commandement de quitter les lieux au locataire.
Contenu du Commandement
Le commandement de quitter les lieux reproduit le dispositif du jugement et accorde au locataire un délai de 2 mois pour quitter volontairement le logement. Passé ce délai, l'huissier pourra procéder à l'expulsion de force avec le concours de la police.
Délai Légal de 2 Mois
Ce délai de 2 mois est lui aussi incompressible (sauf cas d'abandon manifeste du logement). Le locataire peut partir à tout moment pendant ce délai, mais doit rendre les clés et signer un état des lieux de sortie.
Si le locataire quitte volontairement le logement pendant ce délai, l'expulsion physique n'est plus nécessaire, ce qui économise environ 800€ de frais d'huissier.
Coût: 150-250€ TTC (frais d'huissier)
Délai: 2 mois incompressibles avant expulsion physique possible
Étape 6: Réquisition de la Force Publique
Si à l'expiration du délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux, le locataire est toujours présent dans le logement, l'huissier doit demander le concours de la force publique (police ou gendarmerie) pour procéder à l'expulsion.
Demande au Préfet
La demande de concours de la force publique est adressée au préfet du département. L'huissier transmet:
- Le jugement d'expulsion
- Le commandement de quitter les lieux avec preuve de signification
- Un procès-verbal constatant que le locataire occupe toujours les lieux
- Une attestation que le logement n'est pas situé en zone de réquisition
Délai d'Obtention
Le préfet dispose d'un délai de 2 mois pour répondre. Dans 95% des cas, le concours est accordé sous 3-6 semaines. Le préfet peut refuser le concours uniquement si:
- La procédure présente des irrégularités manifestes
- Le logement est situé dans une zone soumise à réquisition de logements
- Des circonstances exceptionnelles le justifient (catastrophe naturelle, crise sanitaire majeure)
Coût: Gratuit (démarche administrative)
Délai: 3-8 semaines en moyenne
Étape 7: Expulsion Physique
Une fois le concours de la force publique obtenu, l'huissier fixe une date d'expulsion et convoque les forces de l'ordre.
Déroulement de l'Expulsion
Le jour J, l'huissier se présente au logement accompagné de:
- 2-4 policiers ou gendarmes
- Un serrurier (si nécessaire pour ouvrir la porte)
- Une entreprise de déménagement (si les meubles doivent être entreposés)
- Éventuellement le propriétaire (facultatif)
L'huissier dresse un procès-verbal d'expulsion détaillant:
- L'état du logement (dégradations éventuelles)
- L'inventaire des meubles et effets laissés sur place
- La remise des clés au propriétaire
Sort des Meubles du Locataire
Si le locataire a laissé des meubles, l'huissier doit:
- Les entreposer chez un garde-meubles aux frais du locataire (remboursables par le propriétaire initialement)
- Le locataire dispose de 2 mois pour récupérer ses biens en payant les frais d'entreposage
- Passé ce délai, le propriétaire peut faire vendre les meubles aux enchères pour récupérer les frais
Coût: 600-1 200€ TTC (huissier + serrurier + déménagement + entreposage)
Délai: 1 jour (expulsion effective)
Impact de la Trêve Hivernale
La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) interdit l'expulsion physique des locataires, mais ne bloque pas les étapes juridiques préalables. Vous pouvez:
- ✅ Signifier un commandement de payer pendant la trêve
- ✅ Faire délivrer une assignation pendant la trêve
- ✅ Obtenir un jugement d'expulsion pendant la trêve
- ✅ Signifier un commandement de quitter les lieux pendant la trêve
- ❌ Procéder à l'expulsion physique pendant la trêve (sauf cas exceptionnels: squat, violence)
Stratégie optimale: Engager la procédure en janvier pour obtenir le jugement en avril-mai et pouvoir expulser dès avril (fin de trêve), évitant ainsi la trêve hivernale suivante (novembre).
Cas Réel: Expulsion Complète en 9 Mois
Mme Petit, propriétaire d'un T2 à Lille (loyer: 650€/mois), nous a contactés en mars 2025 après 5 mois de loyers impayés (total dû: 3 250€). Voici le déroulement complet:
| Date | Étape | Résultat |
|---|---|---|
| 25 mars 2025 | Commandement de payer signifié | Coût: 135€ |
| 25 mai 2025 | Expiration délai 2 mois, aucun paiement | Impayés: 7 mois (4 550€) |
| 3 juin 2025 | Assignation en justice délivrée | Coût: 420€ |
| 18 septembre 2025 | Audience au tribunal | Locataire absent, avocat présent: 1 100€ |
| 9 octobre 2025 | Jugement rendu: expulsion avec exécution provisoire | Impayés: 12 mois (7 800€) |
| 20 octobre 2025 | Commandement de quitter les lieux | Coût: 180€ |
| 20 décembre 2025 | Expiration délai 2 mois, locataire toujours présent | Demande concours force publique |
| 28 janvier 2026 | Concours accordé par le préfet | Délai obtenu: 5 semaines |
| 12 février 2026 | Expulsion physique effectuée | Coût: 950€ (meubles entreposés) |
Bilan final pour Mme Petit:
- Délai total: 10 mois et 18 jours
- Coût total procédure: 2 785€
- Loyers impayés: 14 mois (9 100€)
- Perte totale: 11 885€ (loyers + frais)
Mme Petit bénéficiait heureusement d'une assurance GLI qui a pris en charge 80% des loyers impayés (7 280€) et 100% des frais de procédure (2 785€), limitant sa perte réelle à 1 820€ de reste à charge sur les loyers.