Votre locataire dégrade gravement votre bien, trouble l'ordre public, ou occupe le logement sans aucun titre depuis des mois. La procédure d'expulsion classique vous semble interminablement longue face à l'urgence de la situation. Le référé expulsion est une procédure accélérée qui peut diviser les délais par deux dans certains cas graves. Mais attention : tous les dossiers ne sont pas éligibles, et une tentative de référé échouée peut même retarder votre procédure. Comprendre quand et comment utiliser cet outil juridique peut vous faire économiser 6 à 12 mois et des milliers d'euros.

Qu'est-ce que le Référé Expulsion ?

Le référé expulsion est une procédure judiciaire accélérée permettant d'obtenir une décision d'expulsion en quelques semaines au lieu de plusieurs mois. Cette procédure déroge aux règles classiques du contentieux locatif en permettant au juge de statuer très rapidement sur des situations manifestement graves nécessitant une intervention urgente.

Fondement juridique

Le référé d'expulsion s'appuie sur l'article 835 du Code de procédure civile qui autorise le juge des référés à ordonner en urgence les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent "soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite".

Appliqué au contentieux locatif, cela signifie que le juge peut ordonner l'expulsion immédiate du locataire si :

Différences avec la procédure au fond

Contrairement à l'assignation au fond devant le tribunal judiciaire, le référé présente des caractéristiques distinctes :

Critère Procédure au fond Référé expulsion
Délai d'audience 2 à 4 mois 1 à 3 semaines
Délai de jugement 1 à 2 mois après audience Immédiat ou sous 8 jours
Conditions d'accès Ouvert à tous les cas Urgence + trouble manifeste
Examen au fond Complet et approfondi Superficiel (apparence de droit)
Caractère du jugement Définitif (sauf appel) Provisoire (peut être réexaminé)
Exécution provisoire Automatique depuis 2020 Automatique aussi

Le référé ne tranche pas définitivement le litige sur le fond : il ordonne une mesure provisoire urgente. Le locataire peut toujours assigner le propriétaire au fond après l'ordonnance de référé pour contester l'expulsion, mais il devra le faire depuis son nouveau logement car l'expulsion aura été exécutée.

Quand Utiliser le Référé Expulsion ?

Cas n°1 : Occupation sans titre manifeste (squat)

Le référé est particulièrement adapté lorsque l'occupant n'a manifestement aucun droit ni titre pour occuper le logement :

Dans ces cas, le caractère illicite de l'occupation est évident et ne nécessite pas un examen approfondi des droits de chacun.

Cas n°2 : Dégradations graves et continues

Si votre locataire détruit volontairement ou par négligence grave votre bien de manière continue et massive, le référé peut être justifié :

Le juge examine la gravité et l'urgence : si les dégradations continuent et risquent de compromettre définitivement le bien, le référé sera accordé. Si les dégradations sont anciennes et stabilisées, le juge renverra vers la procédure au fond.

Cas n°3 : Troubles de voisinage insupportables

Des troubles graves et répétés causés par le locataire peuvent justifier un référé :

Le juge exigera des preuves tangibles et multiples : procès-verbaux de police, plaintes des voisins, témoignages écrits, constats d'huissier. Un simple conflit de voisinage ou quelques nuisances isolées ne suffisent pas.

Cas n°4 : Impayés massifs avec comportement frauduleux

Le simple fait d'avoir des impayés de loyer, même importants, ne suffit généralement pas à justifier un référé. Le juge estime que la procédure au fond doit s'appliquer. Toutefois, le référé peut être accepté si les impayés s'accompagnent d'éléments aggravants :

Important : Un simple retard de loyer, même de plusieurs mois, sans circonstances aggravantes, ne justifie généralement pas un référé. Le juge considérera que la procédure au fond est suffisante et rejettera le référé, ce qui fera perdre 1 à 2 mois au propriétaire.

Procédure du Référé Expulsion : Étapes Détaillées

Étape 1 : Constitution du dossier (48h à 1 semaine)

Avant de saisir le juge des référés, vous devez rassembler des preuves solides et nombreuses de l'urgence et du trouble manifeste :

Votre avocat rédige une assignation en référé exposant les faits, les preuves, et la demande d'expulsion urgente.

Étape 2 : Assignation en référé (2 à 5 jours)

L'assignation est délivrée par huissier au locataire. Contrairement à la procédure au fond, le délai entre l'assignation et l'audience peut être très court (15 jours minimum, mais le juge peut accorder un délai inférieur à 15 jours dans les cas d'extrême urgence).

L'assignation indique :

Étape 3 : Audience de référé (1 à 3 semaines après assignation)

L'audience se déroule devant le juge des référés (un juge unique, contrairement aux audiences collégialesdu tribunal judiciaire). Elle est généralement plus courte et moins formelle qu'une audience au fond :

Déroulement type :

Le juge peut rendre sa décision immédiatement à l'issue de l'audience (référé d'heure à heure) ou se réserver quelques jours pour rendre son ordonnance (généralement sous 3 à 8 jours).

Étape 4 : Ordonnance de référé et exécution

Si le référé est accordé :

L'ordonnance de référé ordonne l'expulsion du locataire, généralement assortie :

Dès réception de l'ordonnance (revêtue de la formule exécutoire), vous pouvez faire signifier un commandement de quitter les lieux avec un délai réduit (parfois 24h à 48h dans les cas d'extrême urgence, généralement 8 à 15 jours). Puis, demander le concours de la force publique qui est généralement accordé rapidement compte tenu du caractère d'urgence reconnu par le juge.

Délai total estimé du référé à l'expulsion effective : 2 à 4 mois (contre 12 à 18 mois pour la procédure au fond classique).

Si le référé est rejeté :

Si le juge estime que les conditions d'urgence ou de trouble manifeste ne sont pas réunies, il rejette le référé et vous renvoie à saisir le tribunal au fond. Vous avez alors perdu 1 à 2 mois et devez recommencer la procédure classique depuis le début. C'est pourquoi il est crucial de bien évaluer l'opportunité du référé avant de le tenter.

Coûts du Référé Expulsion

La procédure de référé génère des frais spécifiques, généralement supérieurs à une assignation au fond en raison de l'urgence et du travail condensé de l'avocat :

Poste de dépense Montant
Honoraires d'avocat (référé) 1 800 - 3 500 €
Assignation par huissier (délai court) 250 - 400 €
Constats d'huissier préalables (2-3) 400 - 700 €
Commandement de quitter + expulsion 800 - 1 500 €
Total 3 250 - 6 100 €

Ces frais sont comparables à ceux d'une procédure au fond (2 800 - 5 500 €), mais le référé vous fait gagner 6 à 12 mois, ce qui compense largement les frais supplémentaires par les loyers non perdus.

Exemple économique : Pour un loyer de 1 000 €/mois, gagner 9 mois grâce au référé représente une économie de 9 000 € de loyers impayés supplémentaires, même si le référé coûte 1 000 € de plus que la procédure au fond. Le gain net est de 8 000 €.

Cas Pratiques de Référé Expulsion

Cas n°1 : Référé accordé pour squat

Situation : M. Durand, propriétaire d'une maison à Nantes, découvre en rentrant de vacances que son bien (qu'il destinait à la location) a été occupé par une famille inconnue qui refuse de partir.

Chronologie :

Résultat : Récupération du bien en 52 jours (7 semaines). Une procédure au fond aurait pris 12 à 18 mois. Gain de temps : 10 à 14 mois.

Coût total : 4 200 € (avocat + huissiers + expulsion). Aucun loyer n'était perçu puisque le squat a eu lieu avant mise en location.

Cas n°2 : Référé accordé pour dégradations graves continues

Situation : Mme Petit, propriétaire à Bordeaux, constate que son locataire M. Martin détruit progressivement son appartement : murs défoncés, parquet arraché, équipements cassés. Trois constats d'huissier sur 4 mois montrent l'aggravation continue des dégâts. Les voisins se plaignent de vacarme quotidien.

Chronologie :

Résultat : Expulsion obtenue en 6 mois au lieu de 15 à 18 mois par la procédure au fond. Gain de temps : 9 à 12 mois, soit 9 000 à 12 000 € de loyers impayés évités (pour un loyer de 1 000 €/mois).

Coût total : 5 400 € (3 constats + avocat référé + expulsion). Dégradations finales : 25 000 € (aggravation continue pendant la procédure).

Cas n°3 : Référé rejeté pour impayés simples

Situation : M. Leroux, propriétaire à Lille, face à 10 mois d'impayés (8 500 €) de son locataire Mme Dubois, tente un référé en arguant de l'urgence financière et du montant élevé de la dette.

Chronologie :

Résultat : Échec du référé. M. Leroux doit assigner au fond, avec un retard de 27 jours par rapport à s'il avait directement assigné au fond. L'expulsion finale intervient 18 mois après le début des impayés au lieu de 17 mois.

Coût total : Frais du référé (2 200 €) + frais de la procédure au fond (3 200 €) = 5 400 € au lieu de 3 200 € s'il avait directement assigné au fond. Surcoût de 2 200 € pour un résultat identique mais légèrement retardé.

Leçon : Le référé n'est pas adapté aux simples impayés, même importants, s'ils ne s'accompagnent pas de circonstances aggravantes manifestes (fraude, dégradations, troubles). Tentez le référé uniquement si votre dossier remplit vraiment les conditions strictes d'urgence et de trouble manifeste.

Questions Fréquentes sur le Référé Expulsion

Oui, le locataire peut faire appel de l'ordonnance de référé dans un délai de 15 jours à compter de sa signification. Toutefois, contrairement aux jugements au fond, l'appel d'une ordonnance de référé n'a généralement aucun effet suspensif : l'expulsion peut être exécutée immédiatement malgré l'appel.

Exécution provisoire de l'ordonnance :

Les ordonnances de référé sont exécutoires par nature, c'est-à-dire qu'elles peuvent être mises à exécution dès leur prononcé, sans attendre l'expiration du délai d'appel. Le propriétaire peut donc :

  • Faire signifier le commandement de quitter dès réception de l'ordonnance
  • Demander le concours de la force publique
  • Procéder à l'expulsion physique même si le locataire a fait appel

Demande d'arrêt de l'exécution :

Le locataire qui fait appel peut demander au premier président de la cour d'appel, dans le cadre d'un référé-suspension, l'arrêt de l'exécution de l'ordonnance en attendant l'examen de l'appel. Cette demande n'est accordée que dans des cas exceptionnels :

  • Moyen d'appel sérieux et de nature à entraîner l'infirmation de l'ordonnance
  • Risque de conséquences manifestement excessives et irréparables si l'expulsion a lieu
  • Absence d'urgence réelle ayant justifié le référé initial

En pratique, moins de 5% des demandes d'arrêt de l'exécution sont accordées. Les premiers présidents considèrent généralement que le juge des référés a déjà apprécié l'urgence et le trouble manifeste, et qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause cette appréciation sauf erreur manifeste.

Examen de l'appel au fond :

Si l'appel est formé, la cour d'appel examine le dossier et peut :

  • Confirmer l'ordonnance : Le référé était justifié, l'expulsion reste valide
  • Infirmer l'ordonnance : Le référé n'était pas justifié, l'ordonnance est annulée. Si l'expulsion a déjà eu lieu, le propriétaire devra indemniser le locataire (relogement, frais de déménagement, dommages-intérêts pour préjudice moral)

L'appel est examiné généralement dans un délai de 2 à 4 mois. Si l'expulsion a été réalisée entre-temps, l'infirmation en appel obligera le propriétaire à verser des dommages-intérêts substantiels au locataire mais ne remettra pas celui-ci dans les lieux (sauf circonstances tout à fait exceptionnelles).

Recommandation au propriétaire :

Si vous obtenez une ordonnance de référé, exécutez-la rapidement avant que le locataire ne fasse appel et ne demande l'arrêt de l'exécution. Plus vous êtes rapide, moins le locataire a de temps pour organiser son recours. Toutefois, assurez-vous que votre dossier était solide : une infirmation en appel vous coûtera cher en dommages-intérêts.

Oui, le référé expulsion peut théoriquement être utilisé contre tout occupant, y compris les personnes âgées, handicapées ou vulnérables, dès lors que les conditions d'urgence et de trouble manifestement illicite sont réunies. Toutefois, en pratique, les juges sont beaucoup plus réticents à accorder un référé contre des personnes en situation de vulnérabilité, sauf circonstances tout à fait exceptionnelles.

Appréciation plus stricte de l'urgence :

Lorsque le locataire est une personne âgée de plus de 70 ans, handicapée, ou en famille avec plusieurs enfants mineurs, le juge des référés applique un contrôle de proportionnalité renforcé :

  • L'urgence doit être impérieuse et immédiate (danger imminent pour le bien ou les tiers)
  • Le trouble doit être particulièrement grave (dégradations massives, troubles très importants)
  • Aucune solution alternative ne doit être envisageable (aménagement de délais, intervention de services sociaux)

Un simple impayé de loyer, même accompagné de quelques dégradations mineures, ne suffira pas si le locataire est vulnérable. Le juge renverra vers la procédure au fond qui permet un examen approfondi de la situation sociale.

Cas où le référé peut être accordé malgré la vulnérabilité :

  • Dégradations mettant en danger l'immeuble : Le locataire, même âgé, provoque des infiltrations d'eau massives qui menacent la structure du bâtiment et la sécurité des autres occupants. L'urgence prime sur la vulnérabilité.
  • Troubles graves et répétés : Une personne handicapée psychique qui menace et agresse régulièrement les voisins malgré les interventions de police et des services psychiatriques. La protection des tiers justifie le référé.
  • Occupation sans titre : Une personne âgée squatte un logement sans aucun bail ni autorisation. La vulnérabilité ne crée pas un droit d'occuper illégalement le bien d'autrui.

Délais et relogement :

Même si le référé est accordé contre une personne vulnérable, le juge peut :

  • Accorder un délai de grâce plus long (1 à 3 mois au lieu de 15 jours) pour permettre au locataire de trouver une solution de relogement
  • Ordonner une enquête sociale avant l'expulsion effective
  • Conditionner l'expulsion à la proposition d'un relogement adapté par les services sociaux

Risques pour le propriétaire :

Si vous obtenez un référé contre une personne vulnérable et que l'expulsion entraîne des conséquences dramatiques (mise à la rue d'une personne âgée sans solution, aggravation d'un handicap, placement d'enfants par l'ASE), vous risquez :

  • Une médiatisation négative de votre cas
  • Un recours en responsabilité pour manquement à l'obligation d'humanité
  • Une infirmation en appel avec dommages-intérêts aggravés

Recommandation :

Face à un locataire vulnérable, même si les conditions du référé semblent réunies :

  • Privilégiez d'abord une procédure au fond qui permettra au juge d'examiner la situation sociale en profondeur et d'accorder des délais adaptés
  • Tentez une médiation avec les services sociaux pour trouver une solution de relogement avant d'expulser
  • Ne recourez au référé que si la situation est réellement urgente et grave (danger imminent), et acceptez d'accorder des délais raisonnables pour le relogement

La justice française protège fortement les personnes vulnérables, et un référé précipité contre une telle personne a toutes les chances d'être rejeté ou de créer des complications juridiques et humaines importantes.

Il existe deux types de référés en matière d'expulsion locative, avec des conditions et des délais différents :

1. Référé d'urgence (article 835 du CPC)

C'est le référé "classique" dont nous parlons dans cet article. Ses caractéristiques :

  • Condition principale : Urgence ET (trouble manifestement illicite OU dommage imminent)
  • Délai d'assignation : Peut être très court (quelques jours à 2 semaines)
  • Délai d'audience : 15 jours minimum en principe, mais peut être réduit par le juge en cas d'extrême urgence (référé d'heure à heure : audience le jour même ou le lendemain)
  • Décision : Immédiate ou sous quelques jours
  • Utilisation : Situations graves nécessitant une intervention très rapide (squat, dégradations continues, troubles majeurs)

2. Référé provision (article 809 alinéa 2 du CPC)

Il s'agit d'un référé permettant d'obtenir le paiement d'une somme d'argent (loyers impayés) ou l'exécution d'une obligation (quitter les lieux) lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Ses caractéristiques :

  • Condition principale : Obligation non sérieusement contestable (bail clairement expiré, impayés avérés et non contestés)
  • Pas d'exigence d'urgence : Contrairement au référé d'urgence, le référé provision n'exige pas de prouver l'urgence. Il suffit que l'obligation soit évidente.
  • Délai d'assignation : Délai normal (15 jours minimum)
  • Délai d'audience : 3 à 6 semaines après assignation
  • Décision : Sous 1 à 2 semaines après audience
  • Utilisation : Recouvrer des loyers impayés non contestés, ou obtenir l'expulsion d'un locataire dont le bail est manifestement expiré sans qu'il n'y ait de circonstances urgentes particulières

Tableau comparatif :

Critère Référé d'urgence (835 CPC) Référé provision (809 CPC)
Condition principale Urgence + trouble manifeste Obligation non contestable
Urgence requise Oui, impérative Non
Délai total 2-4 semaines 1-2 mois
Rapidité Très rapide Rapide
Difficulté d'obtention Difficile (conditions strictes) Plus facile si droit évident

Quel référé choisir ?

  • Référé d'urgence (835) : Si vous avez une situation vraiment urgente avec dommage imminent (squat, destruction en cours, troubles graves). Vous obtiendrez une décision en quelques semaines.
  • Référé provision (809) : Si votre droit est évident (bail clairement expiré, impayés indiscutables) mais qu'il n'y a pas d'urgence particulière. Vous obtiendrez une décision plus rapidement qu'au fond (1-2 mois au lieu de 6-8 mois) mais moins vite que le référé d'urgence.
  • Procédure au fond : Si votre situation est contestable, complexe, ou ne présente ni urgence ni obligation évidente. La procédure au fond reste la voie de droit commun.

Cumul possible :

Dans certains cas, vous pouvez cumuler les deux types de référé :

  • Référé d'urgence pour obtenir l'expulsion immédiate (trouble manifeste)
  • Référé provision pour obtenir le paiement des loyers impayés (obligation non contestable)

Votre avocat vous conseillera sur la stratégie la plus adaptée à votre cas particulier.

Si le locataire quitte volontairement le logement entre l'assignation en référé et l'audience (ou même après l'ordonnance mais avant l'expulsion physique), la situation évolue significativement et peut rendre le référé sans objet.

1. Départ avant l'audience de référé

Si le locataire libère le logement et remet les clés avant la date de l'audience :

  • Constat de libération : Faites établir immédiatement par huissier un procès-verbal constatant la libération effective du logement, la remise des clés, et l'état du logement.
  • Information du tribunal : Votre avocat informe le juge des référés à l'audience que le logement a été libéré volontairement. Le référé devient sans objet concernant l'expulsion.
  • Maintien partiel de la demande : Vous pouvez maintenir les autres demandes (paiement des loyers impayés, dommages-intérêts pour les dégradations) devant le juge des référés si ces obligations ne sont pas sérieusement contestables.

Le juge rendra alors une ordonnance constatant le départ volontaire et statuant uniquement sur les demandes financières maintenues.

Avantages du départ volontaire pour vous :

  • Récupération immédiate du bien sans attendre l'audience ni l'exécution du référé (gain de 2-3 semaines)
  • Économie des frais d'expulsion physique (huissier + forces de l'ordre + garde-meubles) : 1 500 à 3 000 €
  • Éviter le risque d'un rejet du référé si le juge estimait les conditions non remplies

Vigilance requise :

Ne considérez le logement comme libéré que si :

  • Le locataire a remis TOUTES les clés (y compris badges, télécommandes)
  • Le logement est ENTIÈREMENT vide de tout bien mobilier et de toute personne
  • Un état des lieux de sortie contradictoire a été signé (ou à défaut, un constat d'huissier détaillé)

Si le locataire a simplement vidé ses affaires mais n'a pas remis les clés, ou si des biens restent sur place, le logement n'est pas légalement libéré et vous devez maintenir le référé.

2. Départ après l'ordonnance mais avant l'expulsion physique

Si l'ordonnance de référé a été rendue et ordonne l'expulsion, mais que le locataire quitte volontairement avant la date fixée pour l'expulsion physique :

  • Constat de libération : Même procédure que ci-dessus (procès-verbal d'huissier constatant la libération)
  • Annulation de l'expulsion physique : Informez l'huissier que le logement a été libéré. L'expulsion physique devient inutile et est annulée, vous économisez les frais correspondants.
  • Exécution de l'ordonnance : L'ordonnance de référé reste valable et exécutoire pour les autres condamnations (paiement des loyers, dommages-intérêts, astreinte éventuelle pour le retard à quitter).

Calcul de l'astreinte :

Si l'ordonnance prévoyait une astreinte de X € par jour de retard après un certain délai, et que le locataire a quitté avec Y jours de retard, vous pouvez demander le paiement de X × Y euros d'astreinte en plus des loyers et dommages-intérêts.

3. Négociation d'un départ volontaire accéléré

L'assignation en référé fait souvent prendre conscience au locataire de la gravité de la situation. C'est souvent le moment propice pour négocier un départ amiable :

  • Proposez une contrepartie : Remise partielle de la dette locative en échange d'un départ avant l'audience (par exemple : abandon de 30% de la dette si départ sous 10 jours)
  • Aidez au relogement : Faciliter la recherche d'un nouveau logement, fournir une lettre de référence neutre, ne pas signaler les impayés à la CAF
  • Formalisez l'accord : Tout accord amiable doit être écrit, signé, et préciser la date de libération, les conditions financières, et les conséquences en cas de non-respect

Un départ volontaire négocié, même au prix d'une remise sur la dette, est souvent plus avantageux qu'une expulsion forcée compte tenu des frais et des délais qu'elle entraîne.

4. Attention à la réoccupation

Une fois le logement libéré volontairement :

  • Changez immédiatement les serrures pour empêcher toute réoccupation
  • Établissez l'état des lieux de sortie sans tarder
  • Commencez les travaux de remise en état rapidement

Si le locataire revient occuper le logement après l'avoir libéré, vous devrez engager une nouvelle procédure d'expulsion (cette fois pour squat), mais elle sera beaucoup plus rapide car le caractère illicite de l'occupation sera évident.

La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution des expulsions locatives, y compris celles ordonnées par référé. Toutefois, le référé peut être utilisé pendant la trêve avec certaines nuances selon le type d'occupation.

1. Locataires titulaires d'un bail : trêve applicable

Si votre locataire dispose d'un bail de location (même s'il ne paie plus, même si le bail est résilié judiciairement), il bénéficie de la protection de la trêve hivernale :

  • Vous pouvez assigner en référé pendant la trêve : La procédure de référé n'est pas suspendue. Vous pouvez obtenir une ordonnance d'expulsion même entre novembre et mars.
  • Mais l'expulsion physique est reportée : Une fois l'ordonnance obtenue, vous ne pourrez faire expulser physiquement le locataire qu'à partir du 1er avril, sauf exceptions très limitées (voir ci-dessous).
  • Intérêt du référé pendant la trêve : Obtenir l'ordonnance d'expulsion pendant l'hiver permet de gagner du temps. Dès le 1er avril, vous pourrez demander immédiatement le concours de la force publique et procéder à l'expulsion sans attendre un nouveau jugement.

2. Squatteurs et occupants sans titre : trêve non applicable

Si l'occupant est un squatteur n'ayant jamais eu de bail ou dont le bail est expiré depuis longtemps et qui occupe sans aucun titre, la trêve hivernale ne s'applique pas :

  • Vous pouvez obtenir un référé d'expulsion pendant la trêve
  • ET vous pouvez exécuter l'expulsion physique immédiatement, même en plein hiver

La loi considère que la protection de la trêve ne bénéficie qu'aux locataires ayant ou ayant eu un titre d'occupation régulier. Les squatteurs et occupants manifestement sans droit ne peuvent s'en prévaloir.

Attention aux cas limites : Si un ancien locataire dont le bail était régulier reste dans les lieux après expiration du bail, même depuis longtemps, certains préfets considèrent qu'il bénéficie encore de la trêve. La qualification "squatteur" ou "ancien locataire" peut être débattue.

3. Exceptions à la trêve hivernale même pour les locataires

Dans de très rares cas, l'expulsion d'un locataire titulaire d'un bail peut être réalisée pendant la trêve si le juge des référés ordonne l'expulsion immédiate pour :

  • Risque grave pour la sécurité des personnes ou du bâtiment : Dégradations créant un risque d'effondrement, installations électriques sauvages risquant un incendie imminent, présence de produits dangereux.
  • Occupation d'un logement insalubre ou dangereux : Si le logement fait l'objet d'un arrêté de péril imminent ou d'insalubrité irrémédiable ordonnant l'évacuation, l'expulsion peut avoir lieu pendant la trêve pour protéger les occupants eux-mêmes.

Ces exceptions sont très strictement encadrées et nécessitent des preuves solides (arrêtés administratifs, rapports d'experts, constats d'huissier détaillés).

4. Stratégie optimale avec la trêve

Si vous envisagez un référé et que nous sommes en période de trêve ou proche :

  • Avant septembre : Lancez le référé immédiatement pour obtenir l'ordonnance et expulser avant le 1er novembre
  • Octobre : Risqué. Selon la rapidité du référé, vous risquez d'obtenir l'ordonnance juste avant la trêve et de ne pouvoir expulser qu'au printemps (5 mois de perdus)
  • Novembre à février : Lancez le référé pour obtenir l'ordonnance pendant l'hiver. Vous serez prêt à expulser dès le 1er avril
  • Mars : Lancez le référé. L'ordonnance sera obtenue en avril, permettant une expulsion en mai-juin

Cas particulier des relogements d'urgence :

Si le locataire a obtenu un logement social qui sera disponible pendant la trêve, et qu'il s'engage à le prendre, le juge des référés peut ordonner l'expulsion pendant la trêve à condition que le locataire ait une solution de relogement effective. Cette situation reste rare mais peut être argumentée.

En résumé :

  • Le référé peut être utilisé pendant la trêve pour obtenir une ordonnance d'expulsion
  • L'expulsion physique d'un locataire titulaire d'un bail sera reportée au 1er avril (sauf exceptions gravissimes)
  • L'expulsion d'un squatteur peut être réalisée immédiatement, même pendant la trêve
  • Anticipez la trêve dans votre stratégie pour éviter de perdre 5 mois supplémentaires

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