Le délai légal de 2 mois du commandement de payer est l'une des étapes les plus importantes et les plus incompressibles de la procédure de recouvrement de loyers impayés. Comprendre précisément comment calculer ce délai, quelles sont les exceptions possibles et comment optimiser cette période d'attente peut vous faire gagner plusieurs semaines dans votre procédure d'expulsion. Ce guide détaille tous les aspects temporels du commandement de payer en 2025.
Le Délai Légal de 2 Mois: Règle d'Ordre Public
Le délai de 2 mois prévu à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est un délai d'ordre public, ce qui signifie qu'il est absolument obligatoire et ne peut être réduit ni par accord entre les parties, ni par décision judiciaire.
Ce délai sert un double objectif:
- Protection du locataire: Lui donner un temps raisonnable pour trouver des solutions (aide sociale, emprunt familial, négociation d'échéancier)
- Sécurité juridique: Permettre au juge de vérifier que le propriétaire a respecté toutes les étapes préalables avant d'ordonner l'expulsion
Selon les statistiques du Ministère de la Justice (2024), environ 35% des commandements de payer sont régularisés pendant ce délai de 2 mois, soit par paiement intégral, soit par accord d'échéancier amiable. C'est donc une période cruciale où beaucoup de situations se débloquent.
Calcul Précis du Délai de 2 Mois
Point de Départ du Délai
Le délai de 2 mois commence à courir le lendemain de la signification du commandement de payer par l'huissier. Attention: ce n'est pas la date de rédaction du commandement qui compte, mais bien la date de sa remise ou notification au locataire.
Exemple 1: L'huissier signifie le commandement de payer en main propre au locataire le 15 janvier 2025. Le délai commence à courir le 16 janvier à 0h00 et expire le 16 mars 2025 à minuit.
Exemple 2: L'huissier laisse un avis de passage le 15 janvier et dépose le commandement à son étude. Le délai commence à courir le lendemain de l'avis de passage (16 janvier), même si le locataire ne vient jamais retirer le document à l'étude.
Calcul Mois par Mois (Règle du Quantième)
Les 2 mois se calculent de quantième à quantième, c'est-à-dire de date à date. Si le commandement est signifié le 10 du mois, le délai expire le 10 du deuxième mois suivant.
| Date de signification | Début du délai | Expiration du délai |
|---|---|---|
| 5 janvier 2025 | 6 janvier 2025 | 6 mars 2025 |
| 15 février 2025 | 16 février 2025 | 16 avril 2025 |
| 31 mars 2025 | 1er avril 2025 | 1er juin 2025 |
| 30 juin 2025 | 1er juillet 2025 | 1er septembre 2025 |
Cas Particulier: Fin de Mois Inexistante
Lorsque le commandement est signifié un 31 du mois et que le deuxième mois suivant ne comporte pas de 31 (exemple: janvier → mars avec février entre les deux), le délai expire le dernier jour du mois concerné.
Exemple: Commandement signifié le 31 janvier 2025. Le délai devrait expirer le 31 mars, mais comme février n'a que 28 jours, on compte: 1er février au 28 février (1 mois) puis 1er mars au 31 mars (2ème mois). Le délai expire donc bien le 31 mars 2025.
Impact des Jours Fériés et Week-ends
Si le dernier jour du délai tombe un samedi, dimanche ou jour férié, le délai est automatiquement prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Exemple: Le délai de 2 mois expire le samedi 15 mars 2025. Le locataire dispose jusqu'au lundi 17 mars 2025 (en supposant qu'il n'y ait pas de jour férié le lundi) pour régulariser sa situation.
Cette règle de prorogation s'applique uniquement au dernier jour du délai, pas au premier jour. Si la signification a lieu un samedi, le délai commence quand même à courir le lendemain (dimanche).
Que Se Passe-t-il Pendant les 2 Mois?
Pour le Locataire: Options Possibles
Pendant le délai de 2 mois, le locataire dispose de plusieurs options pour régulariser sa situation:
- Paiement intégral immédiat: S'il paie 100% de la dette (loyers + charges + frais d'huissier), la procédure s'arrête définitivement et le bail continue
- Demande d'aide FSL: Saisir le Fonds de Solidarité Logement pour obtenir une aide financière d'urgence (les coordonnées du FSL sont obligatoirement indiquées dans le commandement)
- Négociation d'échéancier: Proposer au propriétaire un plan de paiement échelonné (nécessite l'accord écrit du bailleur)
- Saisine de la commission de surendettement: Si le locataire est en situation de surendettement avéré, il peut saisir la commission qui peut suspendre temporairement les poursuites
- Recherche de garant ou prêt familial: Solliciter un proche pour emprunter les sommes dues
Pour le Propriétaire: Période d'Attente Obligatoire
Pendant ces 2 mois, le propriétaire ne peut absolument rien faire sur le plan judiciaire. Il lui est interdit de:
- Saisir le tribunal avant l'expiration du délai (l'assignation serait déclarée irrecevable)
- Faire délivrer un nouveau commandement de payer pour les mêmes impayés (doublon inutile)
- Procéder à une expulsion de force (constituerait une voie de fait pénalement sanctionnée)
- Couper les fluides (eau, électricité, chauffage) pour forcer le départ du locataire
En revanche, le propriétaire peut et doit:
- Préparer le dossier judiciaire: Rassembler tous les documents nécessaires à l'assignation (bail, état des lieux, preuves des impayés, commandement signifié)
- Se renseigner sur les aides: Vérifier si le locataire bénéficie d'APL et s'assurer que la CAF a bien été informée
- Rester ouvert au dialogue: Accepter d'échanger avec le locataire s'il propose un échéancier réaliste
- Activer sa GLI: Si le propriétaire a une garantie loyers impayés, il peut commencer les démarches de déclaration auprès de son assureur
Délais et Trêve Hivernale: Stratégie de Timing
L'interaction entre le délai de 2 mois du commandement de payer et la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) nécessite une planification stratégique.
Scénario Optimal: Signification en Janvier
Si vous faites signifier le commandement de payer début janvier (par exemple le 10 janvier), le délai de 2 mois expire début mars (10 mars). Vous pouvez alors:
- Saisir le tribunal mi-mars pour une audience en avril-mai
- Obtenir un jugement d'expulsion en mai-juin
- Faire signifier le commandement de quitter les lieux en juin
- Procéder à l'expulsion effective en juillet-août si le locataire ne part pas
Ce timing permet d'éviter que la trêve hivernale suivante (novembre 2025) ne bloque l'expulsion physique.
Scénario à Éviter: Signification en Septembre-Octobre
Si vous faites signifier le commandement fin septembre (par exemple le 25 septembre), le délai expire fin novembre (25 novembre). Problème:
- La trêve hivernale commence le 1er novembre
- Même si le délai expire le 25 novembre, vous saisissez le tribunal en décembre
- L'audience aura lieu en janvier-février (en pleine trêve)
- Le jugement sera rendu en février-mars
- L'expulsion effective ne pourra avoir lieu qu'à partir d'avril (fin de la trêve)
Résultat: vous perdez 4-5 mois supplémentaires à cause du chevauchement avec la trêve hivernale.
Tableau de Planification Stratégique
| Signification | Fin délai 2 mois | Assignation | Expulsion possible | Stratégie |
|---|---|---|---|---|
| Janvier 2025 | Mars 2025 | Mars-Avril | Juillet-Août | ✅ OPTIMAL |
| Avril-Mai 2025 | Juin-Juillet | Juillet-Août | Nov-Déc 2025 | ⚠️ CORRECT |
| Sept-Oct 2025 | Nov-Déc 2025 | Déc-Jan | Avril 2026 | ❌ À ÉVITER |
Exceptions et Cas Particuliers
Peut-on Réduire le Délai de 2 Mois?
Non, le délai de 2 mois ne peut jamais être réduit, même dans les situations suivantes:
- Impayés importants: Même si le locataire doit 12 mois de loyer, le délai reste de 2 mois (pas de proportionnalité)
- Accord du locataire: Même si le locataire accepte par écrit de renoncer au délai, cette renonciation est nulle et non avenue (ordre public)
- Urgence: Même si le propriétaire peut prouver un préjudice grave, aucun juge ne peut réduire ce délai
- Référé: Même en procédure de référé (urgence), le délai de 2 mois doit être respecté avant toute saisine du juge
Le Délai Peut-il Être Prolongé?
Oui, dans certains cas exceptionnels, le délai peut être prolongé au-delà des 2 mois légaux:
Saisine de la commission de surendettement: Si le locataire saisit la commission de surendettement pendant le délai de 2 mois et que sa demande est déclarée recevable, toutes les poursuites sont automatiquement suspendues jusqu'à la décision de la commission. Cette suspension peut durer 3 à 9 mois supplémentaires.
Aide FSL en cours d'instruction: Si le locataire a déposé une demande d'aide au FSL et que celle-ci est en cours d'instruction, certains tribunaux peuvent accorder un délai supplémentaire de 1 à 2 mois pour attendre la décision du FSL avant d'ordonner l'expulsion.
Négociation amiable en cours: Si un échéancier est proposé par le locataire juste avant l'expiration du délai et que le propriétaire semble ouvert à la discussion, le tribunal peut accorder un délai supplémentaire de 1 mois pour finaliser l'accord.
Locataire Introuvable: Le Délai Court-il Quand Même?
Oui, même si le locataire est absent ou introuvable, le délai de 2 mois court à partir de la signification du commandement selon les formes légales (avis de passage + dépôt à l'étude + lettre recommandée).
L'huissier doit effectuer des recherches approfondies (interroger les voisins, le gardien, la mairie) et dresser un procès-verbal de recherches infructueuses. Une fois ce PV établi, le commandement est réputé signifié et le délai commence à courir normalement.
Que Faire à l'Expiration du Délai de 2 Mois?
Le Locataire a Payé Intégralement
Si le locataire a réglé 100% de la dette pendant le délai de 2 mois (capital + frais d'huissier), la procédure s'arrête automatiquement. Le bail continue normalement.
Important: Le commandement reste néanmoins "actif" pendant 2 ans. Si de nouveaux impayés surviennent dans ce délai, le propriétaire peut directement saisir le tribunal sans avoir à faire signifier un nouveau commandement de payer. Cela fait gagner 2-3 mois sur la procédure.
Le Locataire N'a Pas Payé ou Paiement Partiel
Dès le lendemain de l'expiration du délai de 2 mois, le propriétaire peut:
- Saisir le tribunal judiciaire: Faire délivrer une assignation en résiliation de bail et expulsion par huissier. L'audience aura lieu 2 à 4 mois plus tard selon l'encombrement du tribunal.
- Engager une saisie sur salaire (nouveau depuis juillet 2025): Si la dette est inférieure à 5 000€ et que le locataire est salarié, le propriétaire peut engager une procédure de saisie directe sans passer par le tribunal.
- Activer la GLI: Si le propriétaire a une assurance garantie loyers impayés, il peut maintenant déclarer le sinistre (l'expiration du délai de 2 mois est généralement une condition de prise en charge).
Le propriétaire n'est pas obligé de saisir le tribunal immédiatement. Il peut attendre plusieurs semaines ou mois (par exemple pour laisser une dernière chance au locataire de trouver une solution). Cependant, plus il attend, plus les impayés continuent de s'accumuler.
Échéancier Accepté par le Propriétaire
Si pendant le délai de 2 mois le propriétaire et le locataire ont trouvé un accord amiable (échéancier de paiement formalisé par écrit), la procédure est suspendue tant que le locataire respecte l'échéancier.
Attention: cet accord doit être clair, précis et daté:
- Montant total de la dette reconnue
- Nombre de mensualités et montant de chaque mensualité
- Date de chaque paiement
- Clause de déchéance du terme: "En cas de défaillance sur une mensualité, la totalité de la dette redevient exigible et la procédure d'expulsion reprend immédiatement"
Si le locataire ne respecte pas l'échéancier (même un seul retard), le propriétaire peut immédiatement saisir le tribunal sans avoir à faire signifier un nouveau commandement de payer.
Calcul Complet: De l'Impayé à l'Expulsion
Voici un exemple de calendrier complet pour comprendre l'ensemble des délais depuis le premier impayé jusqu'à l'expulsion effective:
| Date | Événement | Délai cumulé |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Premier impayé constaté (loyer janvier non payé) | Jour 0 |
| 15 janvier 2025 | Relance amiable par LRAR (facultatif mais conseillé) | +15 jours |
| 1er février 2025 | Deuxième impayé constaté (loyer février non payé) | +1 mois |
| 10 février 2025 | Signification du commandement de payer par huissier | +40 jours |
| 10 avril 2025 | Expiration du délai de 2 mois du commandement | +3 mois |
| 15 avril 2025 | Assignation en résiliation de bail devant le tribunal | +3,5 mois |
| 15 juin 2025 | Audience devant le juge (délai moyen 2 mois) | +5,5 mois |
| 1er juillet 2025 | Jugement d'expulsion prononcé | +6 mois |
| 15 juillet 2025 | Commandement de quitter les lieux (délai 2 mois avant expulsion) | +6,5 mois |
| 15 septembre 2025 | Expulsion physique possible (si locataire pas parti) | +8,5 mois |
Délai total moyen: 8 à 9 mois du premier impayé jusqu'à l'expulsion effective, si aucun incident de procédure ne survient et en évitant la trêve hivernale.
Cas Réel: Erreur de Calcul du Délai
M. Dubois, propriétaire à Toulouse, nous a contactés en urgence en mai 2025. Il avait fait signifier un commandement de payer à son locataire le 15 mars 2025 et avait fait délivrer une assignation le 10 mai 2025, pensant que le délai de 2 mois était écoulé.
Problème: il avait compté 2 mois "pleins" (15 mars + 2 mois = 15 mai) alors que le délai expirait le 15 mai à minuit. Son assignation délivrée le 10 mai était donc prématurée de 5 jours.
Lors de l'audience en juillet, le juge a déclaré l'assignation irrecevable pour non-respect du délai légal de 2 mois. M. Dubois a dû recommencer toute la procédure: faire délivrer une nouvelle assignation en août, obtenir une nouvelle audience en octobre, et finalement obtenir un jugement en novembre.
Résultat: 5 mois de perdus et des frais d'huissier et d'avocat doublés (environ 1 500€ de surcoût), tout ça pour une erreur de calcul de 5 jours. Cette histoire illustre l'importance d'être extrêmement rigoureux sur le calcul du délai de 2 mois.