Guide Pratique

15 octobre 2025 • 7 min de lecture

Comment Activer la Clause Résolutoire Pour Loyers Impayés?

L'activation de la clause résolutoire pour loyers impayés suit une procédure stricte en 5 étapes obligatoires. Voici le guide complet pour activer correctement cette clause, avec les documents nécessaires, les délais à respecter, et les erreurs fatales à éviter absolument.

Attention: Procédure stricte

Le non-respect de l'une des étapes peut entraîner la nullité de toute la procédure. Vous devrez alors recommencer depuis le début, perdant plusieurs mois. Suivez scrupuleusement chaque étape dans l'ordre.

La Procédure Complète en 5 Étapes

Envoi de la Mise en Demeure

Délai: 1 mois minimum

Avant toute procédure, vous devez envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire. Cette lettre doit:

Rappeler le montant exact des sommes dues (loyers + charges)
Mentionner la période d'impayés précise
Exiger la régularisation sous 1 mois minimum
Informer qu'à défaut, un commandement de payer sera délivré
Mentionner l'existence de la clause résolutoire dans le bail

Coût: 5-10€ (frais d'envoi LRAR)

Commandement de Payer par Commissaire de Justice

Délai: Immédiat si mise en demeure infructueuse

Si le locataire n'a pas régularisé après 1 mois, mandatez un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Ce document DOIT obligatoirement:

Reproduire intégralement le texte de la clause résolutoire du bail
Mentionner le délai d'1 mois (ou 2 mois avec solidarité) pour régulariser
Indiquer les sommes exactes dues (avec décompte détaillé)
Préciser que passé ce délai, la résiliation sera acquise de plein droit
Être signifié au domicile du locataire (remise en main propre ou à personne)

Coût: 150-250€ (honoraires commissaire de justice)

Attente du Délai Légal (1 ou 2 Mois)

Délai: 1-2 mois incompressible

Après réception du commandement, vous devez attendre le délai légal complet:

1 mois: Si le bail ne contient pas de clause de solidarité
2 mois: Si le bail contient une clause de solidarité entre colocataires

Pendant ce délai, le locataire peut encore régulariser en payant l'intégralité des sommes dues + frais de procédure. Si paiement intégral: la procédure s'arrête. Si paiement partiel: la procédure continue (un paiement partiel ne bloque pas la clause).

Important: Ce délai court à partir de la réception du commandement, pas de sa signification. Vérifiez la date de remise sur l'accusé de réception du commissaire.

Constat de la Résiliation Acquise

Délai: Dès expiration du délai

Si le locataire n'a pas régularisé à l'expiration du délai, la résiliation du bail est acquise automatiquement. Vous devez alors constater cette résiliation:

Option 1: Par procès-verbal de constat d'huissier (recommandé) - Coût: 100-150€
Option 2: Par lettre recommandée avec AR au locataire (moins sécurisé)

À partir de ce moment, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Il n'a plus aucun droit d'occupation légal. Tout paiement ultérieur ne fait pas revivre le bail.

Assignation en Expulsion Devant le Tribunal

Délai: 2-6 mois selon tribunal

Bien que la résiliation soit acquise, seul le tribunal peut ordonner l'expulsion physique. Vous devez assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour:

Constater judiciairement l'acquisition de la clause résolutoire
Obtenir l'expulsion du locataire
Condamner le locataire à payer les loyers impayés + dommages et intérêts
Récupérer les frais de procédure

Le juge vérifie uniquement la régularité de la procédure (délais respectés, commandement conforme). Il ne rejuge pas le fond: la résiliation est déjà acquise.

Coût: 500-800€ (assignation) + 800-1500€ (avocat facultatif mais recommandé)

Les Documents Obligatoires à Préparer

Le Bail Original Signé

Avec la clause résolutoire visible. Le commissaire doit pouvoir vérifier son existence et la recopier dans le commandement. Photocopie certifiée conforme acceptable.

État Locatif Détaillé (Décompte)

Tableau Excel récapitulatif: mois par mois, loyers dus, charges, paiements reçus, solde impayé. Doit être à jour au jour de l'assignation.

Quittances de Loyer (Toutes)

Depuis le début du bail, pour prouver les paiements antérieurs et identifier précisément les mois impayés. Copies suffisantes.

Preuve de la Mise en Demeure

Copie de la LRAR envoyée + accusé de réception signé par le locataire. Indispensable pour prouver le respect de l'étape préalable.

Commandement de Payer Signifié

Original ou copie certifiée conforme délivrée par le commissaire de justice, avec preuve de remise au locataire (date de réception).

Notification EXPLOC

Preuve de notification au Préfet et à la CCAPEX (fournie par le commissaire). Obligatoire depuis 2018 sous peine de nullité.

Budget Total: Combien Coûte l'Activation?

Mise en demeure (LRAR) 5-10 €

Commandement de payer (commissaire) 150-250 €

Constat de résiliation (facultatif) 100-150 €

Assignation au tribunal 500-800 €

Avocat (facultatif mais recommandé) 800-1 500 €

Expulsion avec force publique (si nécessaire) 300-500 €

TOTAL ESTIMÉ 2 000-3 500 €

Récupération des frais

Le juge peut condamner le locataire à vous rembourser une partie des frais de procédure. En pratique, comptez sur un remboursement de 30-50% maximum. Le reste sera à votre charge.

Les 6 Pièges Qui Annulent Toute la Procédure

Piège 1: Oublier la mise en demeure préalable

Sans mise en demeure LRAR envoyée 1 mois avant le commandement, la clause résolutoire ne peut pas être activée. Le juge rejettera votre demande. Coût de l'erreur: redémarrer à zéro, perdre 2-3 mois.

Piège 2: Commandement sans reproduction intégrale de la clause

Le commandement DOIT reproduire mot pour mot le texte complet de la clause résolutoire du bail. Si le commissaire oublie ou abrège, le commandement est nul. Vérifiez toujours avant signification.

Piège 3: Ne pas attendre le délai complet

Si vous assignez au tribunal avant l'expiration des 30 jours (ou 60 jours), la résiliation n'est pas encore acquise. Le juge rejettera votre demande. Attendez que le délai soit COMPLÈTEMENT expiré.

Piège 4: Oublier la notification EXPLOC

Le commissaire DOIT notifier le Préfet et la CCAPEX dans les 48h après le commandement. Si cette notification n'est pas faite, la procédure est nulle. Exigez toujours la preuve de notification.

Piège 5: Accepter un paiement partiel après expiration

Une fois le délai expiré, la résiliation est acquise. Si vous acceptez un paiement partiel, le juge peut considérer que vous renoncez à la clause. Refusez tout paiement après expiration, ou acceptez uniquement l'intégralité + frais.

Piège 6: Décompte imprécis ou erroné

Si le montant réclamé dans le commandement est supérieur au montant réellement dû, le commandement est nul (enrichissement sans cause). Vérifiez méticuleusement votre décompte avant de saisir le commissaire.

Cas Spécifiques: Quand la Clause Ne Peut PAS Être Activée

1. Le Locataire Règle l'Intégralité Pendant le Délai

Si le locataire paie 100% des sommes dues + frais avant expiration du délai du commandement, la clause ne joue pas. Le bail continue normalement. Vous devez accepter ce paiement.

2. Erreur dans la Procédure Constatée par le Juge

Si le juge détecte une irrégularité (délai non respecté, commandement incomplet, notification EXPLOC absente), il peut rejeter la demande d'expulsion. La résiliation n'est alors pas acquise.

3. Le Bail Ne Contient Pas de Clause Résolutoire

Pour les baux signés avant 2024 sans clause, vous ne pouvez pas l'activer rétroactivement. Vous devez suivre la procédure de résiliation judiciaire classique (plus longue).

4. Le Locataire Bénéficie d'une Protection Spécifique

Dans de rares cas, le juge peut suspendre l'expulsion pour des raisons humanitaires graves (maladie terminale, personne très âgée, enfants en bas âge, hiver rigoureux). La résiliation reste acquise mais l'expulsion est différée.

Timeline Réaliste: Combien de Temps en Pratique?

Durée totale moyenne

8-12 mois du premier impayé à l'expulsion effective (hors trêve hivernale)

Mois 1: Premier impayé, relances amiables
Mois 2: Envoi mise en demeure LRAR, attente 1 mois
Mois 3: Commandement de payer par commissaire
Mois 4-5: Attente délai légal (1-2 mois) + constat résiliation
Mois 6-8: Assignation, instruction, audience au tribunal
Mois 9-10: Jugement, délai d'appel, demande de force publique
Mois 11-12: Expulsion effective avec commissaire + force publique

Impact de la trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues (sauf exceptions). Si votre procédure tombe pendant cette période, ajoutez 5 mois au délai total.

Checklist Avant d'Activer la Clause

✓

Votre bail contient bien une clause résolutoire conforme

Vérifiez qu'elle mentionne l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989

✓

Le montant impayé est d'au moins 1 terme complet

La clause ne peut être activée pour quelques euros d'impayés

✓

Vous avez tenté des solutions amiables

Relances, proposition d'échelonnement (conservez toutes les preuves)

✓

Votre décompte est précis au centime près

Aucune erreur de calcul, toutes les quittances disponibles

✓

Vous êtes prêt à assumer le coût (2 000-3 500€)

Sans garantie de récupération auprès du locataire

✓

Vous avez trouvé un commissaire de justice expérimenté

Qui maîtrise la procédure et les notifications EXPLOC

Questions Fréquentes

Puis-je activer la clause moi-même sans commissaire de justice?

Non, le commandement de payer DOIT obligatoirement être délivré par un commissaire de justice (ancien huissier). C'est une obligation légale. Vous ne pouvez pas le faire vous-même par lettre recommandée. Seul le commissaire a le pouvoir de signifier un acte judiciaire.

Que faire si le locataire refuse de recevoir le commandement?

Le commissaire utilisera les procédures légales de signification: tentative de remise en main propre, puis remise à personne (voisin, gardien), puis affichage à la porte + envoi postal. Même si le locataire refuse, le commandement sera considéré comme délivré. La date de réception sera celle de l'affichage.

Le locataire peut-il contester l'activation de la clause?

Oui, lors de l'audience au tribunal. Il peut contester la régularité de la procédure (délai non respecté, commandement irrégulier, montant erroné) ou invoquer un cas de force majeure. Le juge examine ces arguments et décide. C'est pourquoi il est crucial de suivre scrupuleusement toute la procédure.

Puis-je activer la clause pour des dégradations ou troubles de voisinage?

Non, la clause résolutoire ne peut être activée QUE pour: impayés de loyer/charges, défaut d'assurance, non-versement du dépôt de garantie. Pour dégradations ou troubles, vous devez suivre une procédure de résiliation judiciaire classique (sans clause résolutoire).

Combien de temps après l'expiration du délai puis-je assigner au tribunal?

Il n'y a pas de délai maximum légal, mais ne tardez pas trop. Plus vous attendez, plus le locataire accumule de nouveaux impayés. Assignez dans les 2-4 semaines après expiration du délai du commandement pour maximiser vos chances de récupération.

Besoin d'Accompagnement Pour Activer Votre Clause?

Nos experts vous accompagnent de A à Z: vérification de votre bail, rédaction de la mise en demeure, coordination avec le commissaire, assignation au tribunal.

Lancer la Procédure