Vous louez votre bien en courte durée (Airbnb, location saisonnière, bail mobilité) et votre locataire refuse de partir ou ne paie plus? La procédure d'expulsion pour locations courtes durée est DIFFÉRENTE des baux classiques. Plus rapide en théorie (3-6 mois au lieu de 12-24 mois), mais semée de pièges juridiques. Voici le guide complet 2024 pour récupérer votre bien légalement.

Location Courte Durée vs Bail Classique: Cadre Juridique Différent

Première chose à comprendre: les locations de courte durée ne sont PAS régies par la loi du 6 juillet 1989 qui protège les locataires classiques. Elles relèvent du Code civil (articles 1713 et suivants) sur le louage de chose.

Qu'est-ce qu'une Location Courte Durée?

Une location est considérée comme "courte durée" ou "saisonnière" si:

Cette distinction juridique a des conséquences majeures sur votre capacité à expulser rapidement.

Avantages de la Location Courte Durée pour l'Expulsion

Les locations courtes durée offrent moins de protection au locataire:

Mais attention: malgré ces avantages, vous NE POUVEZ PAS faire justice vous-même.

Erreur Fatale: L'Expulsion Sans Jugement

Beaucoup de propriétaires pensent qu'une location Airbnb de 2 semaines leur permet de changer les serrures si le locataire ne part pas. FAUX ET ILLÉGAL.

Ce Que Vous Ne Pouvez PAS Faire (Même en Location Courte Durée)

Sanctions: jusqu'à 3 ans de prison et 30 000€ d'amende pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Le locataire peut vous poursuivre pour dommages et intérêts, et vous perdrez votre procédure d'expulsion.

La Seule Voie Légale: La Procédure Judiciaire

Même pour une location de 3 jours où le locataire refuse de partir, vous DEVEZ obtenir une décision de justice et faire appel à un commissaire de justice (huissier) pour l'expulsion.

Procédure d'Expulsion Location Courte Durée: 5 Étapes

Étape 1: Mise en Demeure (Jour 1-7)

Dès le jour suivant la fin prévue du contrat (ou le premier impayé), envoyez une mise en demeure par:

La mise en demeure doit mentionner:

Si le locataire ne réagit pas sous 72h, passez à l'étape 2.

Étape 2: Assignation au Tribunal (Jour 7-30)

Faites rédiger une assignation en référé (procédure d'urgence) par un avocat. Pour les locations courtes durée, le référé est possible car:

L'huissier signifie l'assignation au locataire. Délai entre assignation et audience: 15 jours à 1 mois (beaucoup plus rapide qu'une procédure au fond).

Coût: 400-800€ (avocat) + 150-200€ (signification par huissier) = 600-1 000€ total.

Étape 3: Audience en Référé (Jour 30-60)

Le juge des référés examine votre dossier. Il vérifie:

Le juge rend généralement sa décision dans les 8-15 jours suivant l'audience. Pour les locations courtes durée avec contrat clair, le taux de réussite est de 95%.

Si le locataire prétend avoir un bail classique (et non saisonnier), le juge peut renvoyer l'affaire au fond, rallongeant la procédure de 6-12 mois. D'où l'importance d'un contrat CLAIR mentionnant "location saisonnière" ou "bail mobilité".

Étape 4: Ordonnance et Commandement de Quitter (Jour 60-90)

Une fois l'ordonnance obtenue, l'huissier signifie au locataire un commandement de quitter les lieux avec un délai de:

Attention: la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) peut s'appliquer, même aux locations courtes durée, si le locataire prouve qu'il n'a pas d'autre logement. Cette zone grise juridique est un risque majeur.

Étape 5: Expulsion Physique (Jour 90-120)

Si le locataire n'est toujours pas parti après le délai, l'huissier procède à l'expulsion forcée:

Coût de l'expulsion: 500-1 200€ selon la résistance et la quantité d'affaires à évacuer.

Cas Spécifique: Bail Mobilité (1 à 10 Mois)

Le bail mobilité (loi ELAN) est un contrat spécifique de 1 à 10 mois non renouvelable. Il suit des règles légèrement différentes:

Procédure Simplifiée

Erreur à Éviter: Accepter un Renouvellement Tacite

Si vous laissez le locataire rester après la fin du bail mobilité sans réagir, le bail peut être requalifié en bail classique de 3 ans. Vous perdez alors tous les avantages du bail mobilité.

Règle: dès J+1 après la fin du contrat, envoyez la mise en demeure. Ne tolérez AUCUN dépassement.

Trêve Hivernale: S'Applique-t-elle aux Locations Courtes Durée?

Question juridique complexe. La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) suspend normalement toutes les expulsions locatives. Mais pour les locations saisonnières:

Jurisprudence Contradictoire

Risque Pratique

Un juge peut refuser l'expulsion entre novembre et mars si le locataire est en situation de vulnérabilité (famille avec enfants, personne âgée, handicap). Anticipez ce risque en lançant la procédure dès septembre pour obtenir le jugement avant novembre.

Cas Réel: Location Airbnb à Bordeaux Qui Tourne Mal

M. Bernard loue son studio à Bordeaux (450€/semaine) via Airbnb pour 2 semaines en septembre 2024. Les locataires, un couple avec un bébé, refusent de partir à la fin du séjour, invoquant des "difficultés financières".

M. Bernard commet l'erreur de patienter 3 semaines avant d'agir, pensant que "ça va se régler". Erreur. Le couple s'installe, reçoit du courrier à cette adresse, et change le discours: "C'est devenu notre résidence principale".

Procédure lancée en octobre, audience en novembre. Le juge refuse l'expulsion immédiate car:

Résultat: expulsion reportée au 1er avril 2025 (fin de trêve). M. Bernard a perdu 7 mois de loyers (3 150€) + frais de procédure (1 200€) = 4 350€ de perte pour une location initialement prévue de 2 semaines.

Leçon: agir immédiatement (J+1) et avoir un contrat blindé mentionnant "location saisonnière temporaire".

Délais Moyens d'Expulsion Location Courte Durée (2024)

Scénario Délai Total
Locataire coopératif (part après mise en demeure) 1-2 semaines
Référé avec exécution rapide (hors trêve) 3-4 mois
Référé avec trêve hivernale 6-8 mois
Requalification en bail classique (pire scénario) 12-18 mois

Stratégies de Prévention

1. Contrat Ultra-Clair

Votre contrat doit mentionner explicitement:

2. État des Lieux d'Entrée et de Sortie Rigoureux

Faites systématiquement un état des lieux contradictoire avec le locataire (ou par huissier pour plus de sécurité). Cela prouve la date de début ET de fin prévue.

3. Garantie Visale pour Bail Mobilité

Si vous utilisez le bail mobilité, exigez la garantie Visale d'Action Logement. Elle couvre les impayés et accélère le recouvrement.

4. Réagir Immédiatement (J+1)

Ne laissez JAMAIS passer plus de 48h après la date de fin prévue. Chaque jour d'attente renforce la position du locataire.

FAQ: Expulsion Location Courte Durée

Puis-je expulser moi-même un locataire Airbnb qui refuse de partir?

Non, même pour une location de 3 jours, vous devez obtenir une décision de justice. Toute expulsion sans jugement est un délit pénal (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000€ d'amende).

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux locations Airbnb?

Théoriquement non, car les locations saisonnières ne sont pas des résidences principales. Mais en pratique, un juge peut l'appliquer si le locataire prouve qu'il n'a pas d'autre logement. Zone grise juridique.

Combien de temps prend une expulsion en location courte durée?

En moyenne 3-6 mois via référé, contre 12-24 mois pour un bail classique. Mais peut atteindre 6-8 mois avec trêve hivernale, ou 12-18 mois si le bail est requalifié en bail classique.

Puis-je utiliser la clause résolutoire pour une location saisonnière?

Non, la clause résolutoire s'applique aux baux régis par la loi de 1989. Les locations saisonnières relèvent du Code civil et n'ont pas besoin de clause résolutoire (le contrat expire automatiquement).

Que faire si le locataire prétend que c'est devenu sa résidence principale?

Si le locataire prouve qu'il a fait de votre logement sa résidence principale (domiciliation, courrier, factures), le juge peut requalifier le contrat en bail classique. Vous perdez alors l'avantage de la procédure rapide. D'où l'importance d'un contrat clair et d'une réaction immédiate.

Ce Que Nous Pouvons Faire Pour Vous

Notre cabinet d'avocats spécialisés en droit immobilier vous accompagne dans vos procédures d'expulsion de locations courtes durée:

Ne perdez pas de temps. Chaque jour compte en location courte durée. Une réaction rapide peut diviser vos délais par 3.

Consultation Urgente: Locataire Qui Refuse de Partir?

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Ressources Complémentaires

Sources juridiques: