Nouvelle procédure simplifiée depuis juillet 2025 :
La saisie sur salaire pour loyers impayés peut désormais être mise en place en 1 à 2 mois sans passer par le juge. Ce guide vous explique exactement comment procéder, étape par étape.
Qu'est-ce que la Procédure Directe de Saisie sur Salaire ?
Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire a été entièrement « déjudiciarisée ». Concrètement, cela signifie que vous n'avez plus besoin de passer devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire pour mettre en place une saisie sur le salaire de votre locataire défaillant.
Cette réforme majeure, issue de la Loi du 20 novembre 2023 d'orientation et de programmation du ministère de la justice et du Décret du 12 février 2025, confie l'intégralité de la procédure aux commissaires de justice (anciens huissiers).
Les avantages pour vous, propriétaire :
- Procédure 3 à 4 fois plus rapide (1-2 mois au lieu de 6-12 mois)
- Coûts réduits (pas de frais de tribunal)
- Gestion 100% digitale via le registre numérique
- Un seul interlocuteur : le commissaire de justice
- Récupération progressive des loyers impayés directement sur le salaire
Condition préalable indispensable :
Vous devez disposer d'un titre exécutoire (jugement, ordonnance de référé, acte notarié) constatant la dette de loyers impayés. Sans ce document, la procédure ne peut pas démarrer.
Les 5 Étapes de la Procédure (Version 2025)
Obtenir un Titre Exécutoire
Avant toute saisie, vous devez faire constater officiellement la dette par un juge ou un notaire. Ce titre exécutoire peut être :
- Une ordonnance d'injonction de payer (procédure rapide, environ 1 mois)
- Un jugement du tribunal judiciaire après assignation
- Un acte notarié constatant la dette (rare en matière de loyers)
Astuce : L'injonction de payer est la voie la plus rapide et économique pour obtenir votre titre exécutoire.
Commandement de Payer par Commissaire de Justice
Une fois le titre exécutoire en main, vous mandatez un commissaire de justice qui délivre au locataire un commandement de payer. Ce document officiel :
- Détaille précisément le montant dû (loyers, charges, pénalités)
- Ouvre un délai d'un mois pour réagir
- Informe le locataire de ses options : payer, négocier un échéancier, ou contester
Important : Ce commandement doit être signifié en mains propres ou à domicile par le commissaire de justice.
Notification à l'Employeur
Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai d'un mois, le commissaire de justice notifie directement l'employeur du locataire. L'acte de saisie transmis comprend :
- Les coordonnées du commissaire de justice répartiteur
- Le montant total de la dette à recouvrer
- Une demande d'informations sur le salaire du locataire
Délai impératif : L'employeur a 15 jours pour fournir les informations demandées au commissaire de justice.
Confirmation et Enregistrement Digital
En l'absence de solution amiable trouvée avec le locataire, vous devez confirmer au commissaire de justice votre volonté de poursuivre la procédure dans les 3 mois.
Le commissaire de justice enregistre alors la saisie dans le registre numérique des saisies des rémunérations, géré par la Chambre nationale des commissaires de justice. Cette inscription officialise la procédure.
Nouveauté 2025 : Ce registre centralisé permet de coordonner plusieurs saisies si le locataire a d'autres dettes, garantissant ainsi un traitement équitable de tous les créanciers.
Prélèvements Mensuels et Reversement
Chaque mois, l'employeur prélève la fraction saisissable du salaire et la verse au commissaire de justice répartiteur. Celui-ci se charge ensuite de vous reverser les sommes collectées.
Protection du locataire : La loi impose de laisser au minimum 646,52 € par mois (montant du RSA 2025) au locataire, même en cas de saisie. Les quotités saisissables sont calculées selon un barème officiel fonction du salaire.
Exemple : Pour un salaire net de 1 800 €/mois, environ 200-300 € peuvent être saisis mensuellement, permettant de récupérer 4-5 mois de loyers impayés en 6-8 mois.
Documents Nécessaires
Pour mettre en place la procédure de saisie sur salaire directe, vous devez fournir au commissaire de justice :
- Le titre exécutoire (jugement, ordonnance, acte notarié)
- Copie du bail de location avec clause résolutoire
- Décompte précis des loyers impayés (avec dates et montants)
- Justificatifs de relances (mises en demeure antérieures)
- Coordonnées de l'employeur du locataire (nom, adresse, SIRET)
- RIB pour le reversement des sommes récupérées
Attention aux erreurs :
Une erreur dans l'identification de l'employeur ou dans le calcul de la dette peut entraîner le rejet de la procédure. Faites-vous accompagner par un professionnel pour sécuriser votre dossier.
Délais et Coûts de la Procédure
Calendrier Complet
| Étape | Délai |
|---|---|
| Obtention titre exécutoire (injonction de payer) | 1 mois |
| Commandement de payer + délai de réaction | 1 mois |
| Notification employeur + réponse | 15 jours |
| Enregistrement et premier prélèvement | 15 jours |
| TOTAL jusqu'au premier versement | 2,5 mois |
Durée totale de recouvrement : Variable selon le montant dû et le salaire du locataire. Pour 3-4 mois de loyers impayés, comptez 6 à 8 mois de prélèvements mensuels.
Coûts Estimatifs
- Injonction de payer : 35-50 € (timbre fiscal + frais greffe)
- Frais de commissaire de justice : 150-300 € selon complexité
- Gestion de la saisie : Commission mensuelle d'environ 10% sur les sommes récupérées
Budget total : Comptez entre 200 et 400 € de frais fixes, plus les commissions sur recouvrement.
Bonne nouvelle :
L'essentiel de ces frais peut être récupéré auprès du locataire, car ils constituent des frais de recouvrement légitimes qui s'ajoutent à la dette initiale.
Cas Pratique : Mme Leblanc à Nantes
Situation : Mme Leblanc, propriétaire d'un T2 à Nantes (loyer : 780 €/mois), fait face à 4 mois de loyers impayés, soit 3 120 €. Son locataire, employé dans la restauration, gagne 1 650 € net par mois.
Solution mise en œuvre :
- Janvier 2025 : Demande d'injonction de payer au tribunal (coût : 40 €)
- Février 2025 : Ordonnance obtenue, commandement de payer délivré (frais : 180 €)
- Mars 2025 : Aucune réaction du locataire, notification à l'employeur
- Avril 2025 : Début des prélèvements mensuels de 240 € sur le salaire
- Avril 2025 - Décembre 2025 : Recouvrement progressif sur 13 mois
Résultat : Mme Leblanc a récupéré l'intégralité de sa créance en 13 mois, sans intervention du tribunal. Coût total de la procédure : 220 € (récupérés sur le locataire).
Avantages de la Nouvelle Procédure
| Critère | Avant 2025 | Depuis Juillet 2025 |
|---|---|---|
| Intervention du juge | Obligatoire | Aucune (déjudiciarisé) |
| Délai avant 1er prélèvement | 6-12 mois | 1-2 mois |
| Coût de la procédure | 500-800 € | 200-400 € |
| Gestion | Greffe du tribunal | Commissaire de justice (digitale) |
| Suivi | Difficile, peu de visibilité | Registre numérique en temps réel |
Questions Fréquentes
1. Puis-je saisir 100% du salaire de mon locataire ?
Non, la loi protège le locataire en imposant de lui laisser au minimum 646,52 € par mois (montant du RSA). Les quotités saisissables sont calculées selon un barème progressif fonction du salaire net.
2. Que se passe-t-il si mon locataire change d'employeur ?
Le commissaire de justice doit être immédiatement informé. Il notifiera le nouvel employeur pour assurer la continuité des prélèvements. En pratique, il peut y avoir une interruption de 1-2 mois.
3. Mon locataire est au chômage, puis-je saisir ses allocations ?
Oui, les allocations chômage (ARE) sont saisissables dans les mêmes conditions qu'un salaire. En revanche, le RSA et les allocations familiales ne peuvent pas être saisis pour des loyers impayés.
4. Combien de temps dure la procédure totale ?
Comptez 2-3 mois pour mettre en place la saisie, puis la durée de recouvrement dépend du montant dû et du salaire. Pour 4-5 mois de loyers impayés, prévoyez 8-12 mois au total pour un recouvrement complet.
5. Puis-je cumuler saisie sur salaire et procédure d'expulsion ?
Oui, les deux procédures sont indépendantes et complémentaires. Vous pouvez lancer l'expulsion en parallèle pour libérer le logement, tout en récupérant les loyers par saisie sur salaire.
Besoin d'aide pour mettre en place la saisie sur salaire ?
Notre équipe d'avocats spécialisés vous accompagne dans toute la procédure : du titre exécutoire jusqu'au recouvrement complet de vos loyers impayés.
Articles complémentaires :
- Saisie sur Salaire pour Loyers Impayés 2025 : La Nouvelle Procédure Simplifiée
- Formulaire Saisie sur Salaire pour Loyers Impayés [Modèle 2025] (à venir)
- Saisie sur Salaire vs Procédure Judiciaire: Que Choisir en 2025? (à venir)