Le 19 novembre 2024, la loi Le Meur a été adoptée pour renforcer la régulation des meublés de tourisme. Cette réforme majeure modifie profondément les règles applicables aux locations saisonnières et impacte directement la gestion des impayés. Si vous louez votre bien en meublé touristique (Airbnb, Booking, location saisonnière), voici ce qui change pour vous en 2024-2025.

La Loi Le Meur du 19 Novembre 2024: Ce Qui Change

La loi n° 2024-1039 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale a été publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024. Cette réforme introduit des mesures drastiques qui impactent directement votre capacité à louer en courte durée et à récupérer les impayés.

Limite de Location Réduite: 90 Jours au Lieu de 120

À partir de 2025, les communes peuvent désormais limiter à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle votre résidence principale peut être louée à des touristes. Auparavant, cette limite était de 120 jours. Cette réduction de 25% signifie moins de revenus potentiels et une nécessité accrue de sélectionner rigoureusement vos locataires pour éviter les impayés.

Concrètement, si vous louez votre appartement parisien 150€ la nuit, vous perdez 30 nuits de revenus potentiels, soit 4 500€ par an. Un seul impayé devient donc encore plus coûteux dans ce contexte de revenus réduits.

Enregistrement Obligatoire Avant le 20 Mai 2026

Au plus tard le 20 mai 2026, tous les meublés touristiques devront être enregistrés via un téléservice national dédié. Vous devrez prouver que le logement est votre résidence principale en fournissant votre avis d'imposition mentionnant l'adresse du bien loué.

Sans cet enregistrement, vous ne pourrez plus légalement louer votre bien en meublé touristique. Les plateformes comme Airbnb seront obligées de vérifier votre numéro d'enregistrement. Sanction en cas de non-enregistrement: jusqu'à 10 000€ d'amende.

Sanctions Renforcées: Jusqu'à 20 000€ d'Amende

La nouvelle loi introduit un arsenal de sanctions considérablement renforcé:

Ces amendes s'ajoutent aux pertes financières en cas d'impayés, créant un risque cumulatif important pour les propriétaires non conformes.

Exigence DPE en Zone Tendue

Depuis novembre 2024, dans les zones tendues, les logements nouvellement mis en location saisonnière doivent afficher un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) compris entre A et E. Les passoires thermiques (F et G) sont donc exclues du marché touristique.

Cette exigence crée une situation juridique complexe en cas d'impayés: un propriétaire dont le bien ne respecte pas le DPE requis pourrait voir sa capacité à récupérer les loyers impayés compromise devant les tribunaux.

Location Meublée Touristique et Impayés: Spécificités Juridiques

Contrairement aux baux classiques, les locations meublées touristiques relèvent d'un cadre juridique distinct qui complique la récupération des impayés.

Bail Mobilité (1 à 10 Mois): Aucun Dépôt de Garantie

Si vous optez pour un bail mobilité (durée de 1 à 10 mois), la loi ELAN vous interdit de demander un dépôt de garantie. Cette absence de protection financière rend la récupération des impayés particulièrement difficile.

Comment vous protéger? Le dispositif Garantie Visale d'Action Logement peut couvrir jusqu'à 36 mois d'impayés et les dégradations. C'est votre seule protection réelle en l'absence de dépôt de garantie. Sans Visale, vous êtes exposé à des pertes totales en cas d'impayés.

Location Saisonnière (Moins de 90 Jours): Contrat Civil

Pour les locations saisonnières strictes (moins de 90 jours), vous êtes sous le régime du contrat de louage de chose (articles 1713 et suivants du Code civil), pas sous la loi du 6 juillet 1989. Conséquences pratiques:

En pratique, si votre locataire saisonnier refuse de partir et ne paie plus, vous devez:

  1. Envoyer une mise en demeure (acte d'huissier: 150-200€)
  2. Saisir le tribunal judiciaire (assignation: 400-600€)
  3. Obtenir un jugement (délai: 3-6 mois en moyenne)
  4. Faire exécuter l'expulsion par huissier (300-800€)

Résultat: pour récupérer 2 000€ de loyers impayés sur une location de 3 semaines, vous allez dépenser 1 500€ de frais juridiques et attendre 6 mois. Le calcul est rarement favorable.

Plateforme Airbnb/Booking: Protection Limitée

Beaucoup de propriétaires pensent qu'Airbnb ou Booking les protègent contre les impayés. La réalité est plus nuancée:

La nouvelle réglementation 2024 renforce les obligations des plateformes (vérification du numéro d'enregistrement), mais n'améliore pas leur protection financière pour les propriétaires en cas d'impayés.

Cas Réel: Location Airbnb à Nice en Défaut de Paiement

Mme Lefebvre, propriétaire d'un studio à Nice (loyer mensuel: 1 200€), a loué son bien via Airbnb à un couple pour 2 mois (février-mars 2024). Le paiement initial a été effectué sur la plateforme, mais le couple a proposé une "extension" de 2 mois supplémentaires en paiement direct pour "éviter les frais Airbnb".

Erreur fatale. Après le premier mois d'extension, les locataires ont cessé de payer (2 400€ d'impayés). Mme Lefebvre a découvert que:

Résultat: procédure judiciaire lancée en avril 2024, jugement obtenu en septembre 2024 (6 mois d'attente), expulsion effective en octobre 2024. Coût total: 2 400€ d'impayés + 1 800€ de frais juridiques + 6 mois de location perdue = perte totale de 9 600€.

Leçon apprise: toujours passer par la plateforme pour les paiements, et systématiquement demander la garantie Visale pour les baux mobilité.

Comment Sécuriser Votre Location Meublée Touristique en 2024-2025

1. Enregistrez Votre Bien Avant le 20 Mai 2026

Ne tardez pas. Dès que le téléservice national sera disponible (courant 2025), effectuez votre déclaration. Conservez précieusement votre numéro d'enregistrement et communiquez-le à Airbnb/Booking.

2. Respectez la Limite de 90 Jours (ou 120 Actuellement)

Tenez un registre précis de vos locations. Les communes peuvent demander aux plateformes de fournir les données de vos locations. Un dépassement vous expose à 15 000€ d'amende.

3. Vérifiez le DPE en Zone Tendue

Si vous êtes en zone tendue (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.), assurez-vous que votre DPE est entre A et E. Un DPE F ou G vous interdit désormais de louer en meublé touristique.

4. Systématisez la Garantie Visale pour les Baux Mobilité

Pour toute location de 1 à 10 mois, demandez à votre locataire de souscrire la garantie Visale. C'est gratuit pour lui et vous protège contre 36 mois d'impayés. Sans cette garantie, vous n'avez AUCUNE protection (pas de dépôt de garantie autorisé).

5. Toujours Passer par la Plateforme pour les Paiements

Ne cédez jamais à la tentation de paiements directs "pour éviter les frais". Les 3% de commission Airbnb sont votre assurance contre les impayés. Hors plateforme, vous perdez toute protection.

6. Rédigez un Contrat Écrit (Même pour Courte Durée)

Pour les locations de plus de 90 jours, rédigez systématiquement un bail mobilité conforme. Pour les locations saisonnières, établissez un contrat de location saisonnière mentionnant:

En cas de litige, ce document sera votre seule preuve devant le tribunal.

Procédure en Cas d'Impayés sur Meublé Touristique

Étape 1: Mise en Demeure (Jour 1-7)

Dès le premier jour d'impayé, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier (plus formel, coût: 150-200€). Mentionnez:

Étape 2: Activation de la Garantie Visale (Jour 8-15)

Si vous avez une garantie Visale, déclarez l'impayé sur la plateforme Action Logement dans les 15 jours suivant l'échéance impayée. Visale prendra en charge le paiement sous 48h et se chargera du recouvrement auprès du locataire.

Si vous n'avez pas de Visale, passez directement à l'étape 3.

Étape 3: Assignation au Tribunal (Jour 15-30)

Sans réponse du locataire, faites rédiger une assignation par votre avocat et faites-la signifier par huissier. Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation du bien.

Coût de l'assignation: 400-600€ (avocat) + 150-200€ (huissier) = 600-800€ total.

Étape 4: Audience et Jugement (Jour 90-180)

Le tribunal convoque les parties 3 à 6 mois après l'assignation. Le juge examine:

Si votre bien n'est pas conforme (DPE F/G en zone tendue, absence d'enregistrement), le juge peut rejeter votre demande ou réduire considérablement le montant dû. D'où l'importance de la conformité réglementaire 2024.

Étape 5: Expulsion (Jour 180-270)

Une fois le jugement d'expulsion obtenu, l'huissier signifie le commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de 2 mois pour partir. Passé ce délai, l'huissier procède à l'expulsion forcée (coût: 500-1 000€ selon résistance).

Délai total: 6 à 9 mois minimum entre le premier impayé et la récupération du bien.

FAQ: Locations Meublées Touristiques et Impayés

Puis-je expulser un locataire saisonnier qui refuse de partir?

Oui, mais uniquement par voie judiciaire. Vous ne pouvez pas changer les serrures ou couper l'eau/électricité sous peine de poursuites pour voie de fait. La procédure complète prend 6 à 12 mois.

Que se passe-t-il si je dépasse les 90 jours de location autorisés?

Vous risquez une amende de 15 000€. Les communes peuvent désormais demander aux plateformes (Airbnb, Booking) de leur transmettre les données de vos locations. Le contrôle est donc automatisé.

Mon bien est classé F au DPE, puis-je continuer à le louer en meublé touristique?

Si vous êtes en zone tendue, non. Depuis novembre 2024, seuls les biens avec DPE entre A et E peuvent être nouvellement mis en location saisonnière. Si votre bien était déjà loué avant novembre 2024, vous bénéficiez d'une tolérance temporaire, mais vous devrez effectuer des travaux d'ici 2025-2028 (selon le classement).

La garantie Airbnb couvre-t-elle les loyers impayés?

Non. L'Airbnb Host Guarantee couvre uniquement les dégâts matériels (jusqu'à 1 000 000€). Elle ne couvre pas les loyers impayés, surtout si le paiement a été effectué hors plateforme.

Combien coûte une procédure d'expulsion pour meublé touristique?

Entre 1 500€ et 3 000€ au total: mise en demeure (150-200€), assignation (600-800€), avocat (500-1 000€), expulsion par huissier (500-1 000€). À cela s'ajoutent les loyers impayés et la perte de revenus pendant la procédure (6-9 mois).

Puis-je demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité?

Non, c'est formellement interdit par la loi ELAN. Votre seule protection est la garantie Visale. Si vous demandez un dépôt de garantie, le bail peut être requalifié et vous risquez des sanctions.

Ce Que Nous Pouvons Faire Pour Vous

Face à la complexité croissante de la réglementation des meublés touristiques et aux difficultés de recouvrement des impayés, notre cabinet d'avocats spécialisés vous accompagne à chaque étape:

La nouvelle réglementation 2024 crée des risques juridiques importants pour les propriétaires. Ne prenez pas le risque d'une procédure mal gérée qui pourrait vous coûter des dizaines de milliers d'euros en amendes et en impayés.

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