Vous louez un bien classé G+ ou G, désormais interdit à la location depuis janvier 2025. Votre locataire accumule les impayés. Pouvez-vous légalement l'expulser alors que vous êtes vous-même en infraction? Cette situation, qui concerne environ 1,2 million de logements en France selon l'ADEME, plonge de nombreux propriétaires dans une zone grise juridique où s'affrontent deux illégalités: celle du bailleur qui loue un bien non conforme, et celle du locataire qui ne paie plus son loyer.
Les Catégories de Logements Interdits à la Location
Calendrier des Interdictions Progressives
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier d'interdiction de location pour les passoires thermiques:
| Date d'entrée en vigueur | Catégorie interdite | Seuil de consommation | Logements concernés (estimation) |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G+ (pire des G) | > 450 kWh/m²/an | 191 000 logements |
| 1er janvier 2025 | G (tous) | > 420 kWh/m²/an | 1,2 million de logements |
| 1er janvier 2028 | F | Entre 330 et 420 kWh/m²/an | 2,6 millions de logements |
| 1er janvier 2034 | E | Entre 250 et 330 kWh/m²/an | 2,9 millions de logements |
Point crucial: Ces interdictions s'appliquent aux nouvelles locations ET aux renouvellements de bail. Un bail signé avant l'interdiction reste valide jusqu'à son terme ou son renouvellement, sauf si le logement est jugé indécent.
Les Trois Situations Juridiques Possibles
Situation 1: Bail signé avant l'interdiction, toujours en cours
Le bail reste juridiquement valide. Le locataire doit continuer à payer. Toutefois, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer (gel depuis août 2022 pour les logements F et G).
Situation 2: Bail signé après l'interdiction
Zone grise juridique. Certains juristes estiment que le bail pourrait être annulable pour cause illicite (location d'un bien interdit). D'autres considèrent que le bail reste valide mais que le bailleur s'expose à des sanctions.
Situation 3: Bail en renouvellement après l'interdiction
Le bailleur ne peut pas renouveler le bail tacitement. Il doit soit effectuer les travaux de mise en conformité, soit donner congé au locataire (mais ne peut pas exiger qu'il parte s'il n'a pas d'autre solution de relogement).
Peut-on Expulser Malgré la Non-Conformité DPE?
Position Juridique Actuelle (2025)
Principe Général: L'Expulsion Reste Juridiquement Possible
À ce jour, aucun texte de loi n'interdit expressément à un bailleur d'expulser pour loyers impayés au motif que son logement serait non conforme au DPE. L'action en expulsion pour impayés demeure recevable devant les tribunaux.
Cependant, cette possibilité théorique se heurte à plusieurs obstacles pratiques et défenses juridiques:
Les Défenses Opposables par le Locataire
1. Exception d'indécence du logement (Article 6 de la loi du 6 juillet 1989)
Le locataire peut invoquer que le logement ne répond pas aux critères de décence. Si le logement classé G présente des défauts substantiels (chauffage insuffisant, isolation défaillante, humidité excessive), le juge peut:
- Ordonner au bailleur d'effectuer les travaux de mise en conformité
- Réduire le loyer proportionnellement au manquement
- Suspendre la procédure d'expulsion jusqu'à la mise en conformité
Précédent: Tribunal de Nanterre, février 2025 - Un propriétaire d'un logement G+ a vu sa demande d'expulsion suspendue pendant 18 mois, le temps d'effectuer les travaux d'isolation sous astreinte de 100€/jour de retard.
2. Nullité ou suspension du contrat de bail pour cause illicite
Certains locataires tentent de faire annuler le bail en arguant qu'il porte sur un bien interdit à la location, donc que le contrat a un objet illicite. Cette stratégie, encore peu testée en jurisprudence, a obtenu des résultats contrastés:
- Échec: Tribunal de Paris, janvier 2025 - Le juge a rejeté la demande d'annulation, estimant que "l'interdiction de louer ne rend pas le bail nul rétroactivement, mais expose le bailleur à des sanctions administratives".
- Succès partiel: Tribunal de Lyon, mars 2025 - Le juge a refusé l'annulation mais a ordonné la suspension du loyer jusqu'à mise en conformité, considérant que "le bailleur ne peut exiger de loyer pour un bien qu'il n'a pas le droit de louer".
3. Demande de dommages-intérêts compensatoires
Le locataire peut réclamer des dommages-intérêts pour:
- Surcoûts énergétiques subis (factures excessives de chauffage)
- Préjudice moral (inconfort thermique, problèmes de santé)
- Manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent
Ces dommages-intérêts viennent en déduction de la dette locative, réduisant le montant récupérable.
Risques Juridiques et Financiers Pour le Bailleur
Sanctions Administratives
Indépendamment de la procédure d'expulsion, le bailleur qui loue un bien interdit s'expose à:
- Amende administrative: Jusqu'à 5 000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale (article L. 271-4 du CCH)
- Signalement par le locataire: Le locataire peut saisir la direction départementale des territoires (DDT) qui peut ordonner des travaux d'office
- Publication du nom du propriétaire: Dans certains départements, les propriétaires de logements indécents sont recensés dans un registre public
Risques Contentieux
En poursuivant l'expulsion d'un locataire alors que le logement est non conforme, le bailleur prend plusieurs risques:
Risque 1: Allongement de la procédure
Le juge peut suspendre l'expulsion et fixer un délai de 12 à 24 mois pour effectuer les travaux. Pendant ce temps, les impayés continuent de s'accumuler.
Risque 2: Réduction de la créance
Le juge peut accorder une réduction rétroactive du loyer de 20% à 50% selon la gravité de la non-conformité, diminuant significativement le montant récupérable.
Risque 3: Condamnation aux dépens et dommages-intérêts
Dans les cas graves (logement insalubre), le bailleur peut être condamné à payer les frais de justice et des dommages-intérêts au locataire, en plus de voir sa demande d'expulsion rejetée.
Stratégies Recommandées Selon Votre Situation
Scénario 1: Logement G avec Travaux Réalisables (Budget < 25 000€)
Recommandation: Effectuer les travaux AVANT de poursuivre l'expulsion
Avantages:
- Évite la suspension de la procédure par le juge
- Supprime les arguments de défense du locataire
- Permet de relancer ensuite la location à un loyer supérieur (les loyers des G sont gelés)
- Accès aux aides publiques (MaPrimeRénov', prêt à taux zéro)
Coût moyen des travaux: 15 000€ à 25 000€ pour passer de G à D (isolation + changement de chauffage), aides déduites.
Cas d'application: Propriétaire à Lille, logement G, 8 mois d'impayés (6 400€). Au lieu de poursuivre l'expulsion, il a effectué des travaux d'isolation (coût: 18 000€, aides: 8 000€, reste à charge: 10 000€). Après les travaux, le logement est passé en catégorie D, il a pu relancer la location à +12% et récupérer les impayés via une saisie sur salaire du nouveau locataire suite à un accord avec l'ancien.
Scénario 2: Logement G avec Travaux Très Coûteux (Budget > 40 000€)
Recommandation: Négocier un départ amiable avec abandon partiel de créance
Calcul coût-bénéfice:
- Procédure d'expulsion contentieuse: 12-24 mois, coûts d'avocat 2 500€ à 4 000€, issue incertaine
- Travaux de mise en conformité: 40 000€+
- Départ amiable: Abandon de 50% de la créance, récupération immédiate du logement
Exemple: Propriétaire à Paris, studio classé G, 10 mois d'impayés (12 000€), travaux estimés à 45 000€. Il a proposé au locataire un abandon total de créance en échange d'un départ sous 2 mois. Le locataire a accepté. Le propriétaire a revendu le bien en l'état à un investisseur (moins-value de 15% due au DPE), limitant ses pertes.
Scénario 3: Logement G, Impayés Faibles (< 3 mois), Locataire de Mauvaise Foi
Recommandation: Poursuivre l'expulsion en anticipant les défenses
Tactique:
- Faire constater par huissier que le logement est en bon état (chauffage fonctionnel, pas de désordres apparents)
- Obtenir un devis de travaux montrant votre intention de mise en conformité
- Produire les factures énergétiques prouvant que le locataire n'a pas subi de surcoût excessif
- Proposer au tribunal un échéancier de travaux crédible
Issue probable: Expulsion prononcée avec délais standards, éventuelle réduction du loyer de 10-15% sur la période.
Cas Réel: Propriétaire à Toulouse, Logement Classé G+
M. Renault possédait un T2 à Toulouse, classé G+ (470 kWh/m²/an), loué depuis 2021 à 680€/mois. En novembre 2024, son locataire a cessé de payer, invoquant la non-conformité DPE et l'interdiction de louer en vigueur depuis janvier 2023.
Dette accumulée: 5 mois d'impayés = 3 400€
Travaux nécessaires: Isolation complète + remplacement chauffage électrique par pompe à chaleur = 28 000€ (aides: 12 000€, reste à charge: 16 000€)
Stratégie choisie: M. Renault a engagé la procédure d'expulsion en parallèle du lancement des travaux. Il a obtenu les devis en janvier 2025 et débuté le chantier en mars 2025.
Décision du tribunal (mai 2025): Le juge a constaté que les travaux étaient en cours et a prononcé l'expulsion avec un délai de 6 mois. Il a toutefois accordé une réduction de loyer de 30% pour la période de non-conformité (novembre 2024 à mars 2025), soit une réduction de 816€.
Bilan final:
- Dette récupérable: 2 584€ (au lieu de 3 400€)
- Investissement travaux: 16 000€
- Nouveau loyer après travaux (catégorie D): 780€/mois (+15%)
- Temps de récupération investissement: 21 mois
Notre Accompagnement Spécialisé
Face à la complexité des situations mêlant impayés et non-conformité DPE, notre cabinet propose une approche globale:
- Audit juridique préalable: Évaluation du risque contentieux selon le classement DPE et l'état du logement
- Analyse coût-bénéfice: Comparaison chiffrée entre expulsion contentieuse, travaux, départ amiable, et vente
- Coordination travaux-contentieux: Si les travaux sont la meilleure option, nous coordonnons avec des bureaux d'études thermiques pour un plan de mise en conformité présenté au tribunal
- Négociation amiable: Médiation avec le locataire pour un départ négocié évitant les délais et coûts judiciaires