Logement Non Conforme DPE: Peut-on Expulser Pour Loyers Impayés?

Vous louez un bien classé G+ ou G, désormais interdit à la location depuis janvier 2025. Votre locataire accumule les impayés. Pouvez-vous légalement l'expulser alors que vous êtes vous-même en infraction? Cette situation, qui concerne environ 1,2 million de logements en France selon l'ADEME, plonge de nombreux propriétaires dans une zone grise juridique où s'affrontent deux illégalités: celle du bailleur qui loue un bien non conforme, et celle du locataire qui ne paie plus son loyer.

Les Catégories de Logements Interdits à la Location

Calendrier des Interdictions Progressives

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier d'interdiction de location pour les passoires thermiques:

Point crucial: Ces interdictions s'appliquent aux nouvelles locations ET aux renouvellements de bail. Un bail signé avant l'interdiction reste valide jusqu'à son terme ou son renouvellement, sauf si le logement est jugé indécent.

Les Trois Situations Juridiques Possibles

Situation 1: Bail signé avant l'interdiction, toujours en cours
Le bail reste juridiquement valide. Le locataire doit continuer à payer. Toutefois, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer (gel depuis août 2022 pour les logements F et G).

Situation 2: Bail signé après l'interdiction
Zone grise juridique. Certains juristes estiment que le bail pourrait être annulable pour cause illicite (location d'un bien interdit). D'autres considèrent que le bail reste valide mais que le bailleur s'expose à des sanctions.

Situation 3: Bail en renouvellement après l'interdiction
Le bailleur ne peut pas renouveler le bail tacitement. Il doit soit effectuer les travaux de mise en conformité, soit donner congé au locataire (mais ne peut pas exiger qu'il parte s'il n'a pas d'autre solution de relogement).

Peut-on Expulser Malgré la Non-Conformité DPE?

Position Juridique Actuelle (2025)

Cependant, cette possibilité théorique se heurte à plusieurs obstacles pratiques et défenses juridiques:

Les Défenses Opposables par le Locataire

1. Exception d'indécence du logement (Article 6 de la loi du 6 juillet 1989)

Le locataire peut invoquer que le logement ne répond pas aux critères de décence. Si le logement classé G présente des défauts substantiels (chauffage insuffisant, isolation défaillante, humidité excessive), le juge peut:

• Ordonner au bailleur d'effectuer les travaux de mise en conformité
• Réduire le loyer proportionnellement au manquement
• Suspendre la procédure d'expulsion jusqu'à la mise en conformité

Précédent: Tribunal de Nanterre, février 2025 - Un propriétaire d'un logement G+ a vu sa demande d'expulsion suspendue pendant 18 mois, le temps d'effectuer les travaux d'isolation sous astreinte de 100€/jour de retard.

2. Nullité ou suspension du contrat de bail pour cause illicite

Certains locataires tentent de faire annuler le bail en arguant qu'il porte sur un bien interdit à la location, donc que le contrat a un objet illicite. Cette stratégie, encore peu testée en jurisprudence, a obtenu des résultats contrastés:

• Échec: Tribunal de Paris, janvier 2025 - Le juge a rejeté la demande d'annulation, estimant que "l'interdiction de louer ne rend pas le bail nul rétroactivement, mais expose le bailleur à des sanctions administratives".
• Succès partiel: Tribunal de Lyon, mars 2025 - Le juge a refusé l'annulation mais a ordonné la suspension du loyer jusqu'à mise en conformité, considérant que "le bailleur ne peut exiger de loyer pour un bien qu'il n'a pas le droit de louer".

3. Demande de dommages-intérêts compensatoires

Le locataire peut réclamer des dommages-intérêts pour:

• Surcoûts énergétiques subis (factures excessives de chauffage)
• Préjudice moral (inconfort thermique, problèmes de santé)
• Manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent

Ces dommages-intérêts viennent en déduction de la dette locative, réduisant le montant récupérable.

Risques Juridiques et Financiers Pour le Bailleur

Sanctions Administratives

Indépendamment de la procédure d'expulsion, le bailleur qui loue un bien interdit s'expose à:

• Amende administrative: Jusqu'à 5 000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale (article L. 271-4 du CCH)
• Signalement par le locataire: Le locataire peut saisir la direction départementale des territoires (DDT) qui peut ordonner des travaux d'office
• Publication du nom du propriétaire: Dans certains départements, les propriétaires de logements indécents sont recensés dans un registre public

Risques Contentieux

En poursuivant l'expulsion d'un locataire alors que le logement est non conforme, le bailleur prend plusieurs risques:

Risque 1: Allongement de la procédure
Le juge peut suspendre l'expulsion et fixer un délai de 12 à 24 mois pour effectuer les travaux. Pendant ce temps, les impayés continuent de s'accumuler.

Risque 2: Réduction de la créance
Le juge peut accorder une réduction rétroactive du loyer de 20% à 50% selon la gravité de la non-conformité, diminuant significativement le montant récupérable.

Risque 3: Condamnation aux dépens et dommages-intérêts
Dans les cas graves (logement insalubre), le bailleur peut être condamné à payer les frais de justice et des dommages-intérêts au locataire, en plus de voir sa demande d'expulsion rejetée.

Stratégies Recommandées Selon Votre Situation

Scénario 1: Logement G avec Travaux Réalisables (Budget < 25 000€)

Recommandation: Effectuer les travaux AVANT de poursuivre l'expulsion

Avantages:

• Évite la suspension de la procédure par le juge
• Supprime les arguments de défense du locataire
• Permet de relancer ensuite la location à un loyer supérieur (les loyers des G sont gelés)
• Accès aux aides publiques (MaPrimeRénov', prêt à taux zéro)

Coût moyen des travaux: 15 000€ à 25 000€ pour passer de G à D (isolation + changement de chauffage), aides déduites.

Cas d'application: Propriétaire à Lille, logement G, 8 mois d'impayés (6 400€). Au lieu de poursuivre l'expulsion, il a effectué des travaux d'isolation (coût: 18 000€, aides: 8 000€, reste à charge: 10 000€). Après les travaux, le logement est passé en catégorie D, il a pu relancer la location à +12% et récupérer les impayés via une saisie sur salaire du nouveau locataire suite à un accord avec l'ancien.

Scénario 2: Logement G avec Travaux Très Coûteux (Budget > 40 000€)

Recommandation: Négocier un départ amiable avec abandon partiel de créance

Calcul coût-bénéfice:

• Procédure d'expulsion contentieuse: 12-24 mois, coûts d'avocat 2 500€ à 4 000€, issue incertaine
• Travaux de mise en conformité: 40 000€+
• Départ amiable: Abandon de 50% de la créance, récupération immédiate du logement

Exemple: Propriétaire à Paris, studio classé G, 10 mois d'impayés (12 000€), travaux estimés à 45 000€. Il a proposé au locataire un abandon total de créance en échange d'un départ sous 2 mois. Le locataire a accepté. Le propriétaire a revendu le bien en l'état à un investisseur (moins-value de 15% due au DPE), limitant ses pertes.

Scénario 3: Logement G, Impayés Faibles (< 3 mois), Locataire de Mauvaise Foi

Recommandation: Poursuivre l'expulsion en anticipant les défenses

Tactique:

• Faire constater par huissier que le logement est en bon état (chauffage fonctionnel, pas de désordres apparents)
• Obtenir un devis de travaux montrant votre intention de mise en conformité
• Produire les factures énergétiques prouvant que le locataire n'a pas subi de surcoût excessif
• Proposer au tribunal un échéancier de travaux crédible

Issue probable: Expulsion prononcée avec délais standards, éventuelle réduction du loyer de 10-15% sur la période.

Cas Réel: Propriétaire à Toulouse, Logement Classé G+

FAQ: Logement Interdit à la Location et Impayés

Mon bail a été signé en 2022, mon logement est G depuis 2025. Le bail est-il nul?

Non. Un bail signé avant l'interdiction reste valide jusqu'à son terme ou son renouvellement. Vous pouvez continuer à percevoir le loyer, mais vous ne pouvez plus l'augmenter. Attention: au renouvellement, vous devrez avoir effectué les travaux ou donner congé.

Je risque quoi si je poursuis l'expulsion sans faire de travaux?

Trois risques principaux: (1) Suspension de la procédure d'expulsion par le juge avec ordre de travaux sous astreinte, (2) Réduction de votre créance de 20% à 50%, (3) Amende administrative jusqu'à 5 000€ si le locataire signale le logement à la DDT.

Le locataire peut-il arrêter de payer parce que le logement est G?

Non, le locataire ne peut pas unilatéralement cesser de payer. Il doit saisir le juge pour demander une réduction de loyer ou une mise en conformité. S'il cesse de payer sans décision de justice, vous pouvez engager l'expulsion, mais il pourra invoquer la non-conformité comme moyen de défense.

Combien coûtent les travaux pour passer de G à D?

En moyenne, 15 000€ à 35 000€ selon la surface et les travaux nécessaires (isolation, chauffage, ventilation). Avec les aides publiques (MaPrimeRénov', éco-PTZ), le reste à charge se situe généralement entre 8 000€ et 20 000€.

Vaut-il mieux vendre en l'état ou faire les travaux?

Cela dépend de votre stratégie patrimoniale. Vendre un logement G entraîne une décote de 10% à 25% selon le marché. Si vous comptez garder le bien à long terme, les travaux sont généralement rentables (valorisation du bien + possibilité d'augmenter le loyer). Si vous souhaitez sortir de l'investissement locatif, vendre en l'état peut être plus rapide.

Notre Accompagnement Spécialisé

Face à la complexité des situations mêlant impayés et non-conformité DPE, notre cabinet propose une approche globale:

• Audit juridique préalable: Évaluation du risque contentieux selon le classement DPE et l'état du logement
• Analyse coût-bénéfice: Comparaison chiffrée entre expulsion contentieuse, travaux, départ amiable, et vente
• Coordination travaux-contentieux: Si les travaux sont la meilleure option, nous coordonnons avec des bureaux d'études thermiques pour un plan de mise en conformité présenté au tribunal
• Négociation amiable: Médiation avec le locataire pour un départ négocié évitant les délais et coûts judiciaires

Ressources Complémentaires

• DPE et Loyers Impayés: Impact sur les Procédures d'Expulsion 2024
• Passoire Thermique et Recouvrement de Loyers: Nouveaux Risques 2024
• Clause Résolutoire: Quel Délai Avant Expulsion?
• Toutes les Nouvelles Lois 2024-2025 sur les Loyers Impayés

Mis à jour le 15 octobre 2025 · La jurisprudence sur l'interaction entre interdiction de louer et droit à l'expulsion est encore en construction. Chaque situation nécessite une analyse au cas par cas. Consultez un avocat spécialisé avant d'engager toute procédure.