Passoire Thermique et Recouvrement de Loyers: Nouveaux Risques 2024

Propriétaires de logements classés F ou G, vous faites face à un double défi en 2024-2025: non seulement vos loyers sont gelés depuis août 2022, mais le recouvrement des impayés devient juridiquement et financièrement plus risqué. Entre réductions de créances ordonnées par les tribunaux, dommages-intérêts compensatoires et allongement des procédures, le coût réel d'un impayé dans une passoire thermique peut dépasser 40% de la dette initiale. Voici les nouveaux risques à anticiper.

Le Gel des Loyers: Premier Impact Financier

Interdiction d'Augmenter les Loyers depuis Août 2022

Depuis la loi du 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter les loyers, que ce soit:

• À la relocation: Le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au loyer précédent (sauf travaux de rénovation énergétique)
• Au renouvellement du bail: Aucune révision à la hausse n'est autorisée
• En cours de bail: L'indexation annuelle sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) est suspendue

Impact financier: Pour un loyer de 800€/mois, sans augmentation depuis août 2022, le propriétaire perd environ 1 440€ de revenus locatifs cumulés sur 3 ans (basé sur une indexation IRL moyenne de 3,5%/an).

Conséquence sur le Recouvrement

Ce gel a un impact direct sur les procédures d'impayés:

Exemple: Vous avez augmenté le loyer de 750€ à 780€ en janvier 2023. En octobre 2024, le locataire découvre que le logement est classé F. Il peut réclamer 30€/mois × 22 mois = 660€ de trop-perçu, réduisant d'autant votre créance.

Risque N°1: Réduction de la Créance par le Juge (20% à 50%)

Fondement Juridique

Les tribunaux appliquent de plus en plus fréquemment une réduction du loyer en cas de passoire thermique, sur le fondement de:

• Article 1719 du Code civil: Obligation de délivrance d'un logement en bon état
• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989: Critères de décence du logement
• Principe de proportionnalité: Le loyer doit correspondre à la jouissance effective du bien

Barème Observé en Jurisprudence 2024-2025

Calcul d'impact: Pour 8 mois d'impayés à 900€/mois (dette totale: 7 200€), une réduction de 25% ordonnée par le tribunal ramène la créance à 5 400€, soit une perte de 1 800€.

Risque N°2: Dommages-Intérêts au Profit du Locataire

Préjudices Indemnisables

Au-delà de la réduction du loyer, le locataire peut obtenir des dommages-intérêts pour:

1. Surcoûts énergétiques
Le locataire produit ses factures d'énergie et démontre un surcoût par rapport à un logement bien isolé. Les tribunaux accordent fréquemment 50% à 80% du surcoût démontré.

Exemple jurisprudentiel: Tribunal de Bordeaux, janvier 2025 - Locataire d'un F avec factures de chauffage de 250€/mois en hiver (vs 120€ pour logement C équivalent). Surcoût: 130€/mois × 5 mois d'hiver × 2 ans = 1 300€. Le juge a accordé 900€ de dommages-intérêts.

2. Préjudice moral et d'inconfort
Certains tribunaux accordent entre 500€ et 2 000€ pour préjudice moral si le locataire démontre un inconfort significatif (froid permanent, problèmes de santé).

3. Préjudice lié au temps perdu
Si le locataire a tenté de faire effectuer les travaux et que le propriétaire a refusé, le juge peut accorder des dommages-intérêts pour le temps et l'énergie consacrés aux démarches.

Impact Cumulatif sur le Recouvrement

Cas réel - Tribunal de Lille, mars 2025:

• Dette initiale: 6 500€ (10 mois × 650€)
• Réduction de loyer (20%): - 1 300€
• Dommages-intérêts surcoût énergétique: - 1 100€
• Dommages-intérêts préjudice moral: - 800€
• Créance finale récupérable: 3 300€ (51% de perte)

Risque N°3: Allongement de la Procédure (Coûts Cachés)

Délais Supplémentaires Observés

Une procédure d'expulsion classique dure 6 à 12 mois. Lorsque le logement est une passoire thermique, les délais s'allongent:

• +3 à 6 mois: Expertise ordonnée par le juge pour évaluer l'état du logement
• +6 à 18 mois: Suspension de la procédure avec ordre de travaux sous astreinte
• +2 à 4 mois: Délais de grâce supplémentaires accordés en raison de la non-conformité du logement

Coût Financier de l'Allongement

Chaque mois supplémentaire représente:

• Loyer non perçu (ex: 800€/mois)
• Charges non récupérées (ex: 150€/mois)
• Intérêts d'emprunt si le bien est financé (ex: 600€/mois)
• Taxe foncière et assurance (ex: 150€/mois)
• Total: 1 700€/mois de coûts non récupérables

Pour une procédure allongée de 12 mois: coût total additionnel = 20 400€.

Risque N°4: Refus d'Assurance ou Franchise Élevée

Garantie Loyers Impayés (GLI) et Passoires Thermiques

Depuis 2024, plusieurs assureurs GLI ont modifié leurs conditions:

Conséquence: Les propriétaires de passoires thermiques sont de plus en plus souvent non assurés contre les impayés, devant supporter 100% du risque financier.

Stratégies de Mitigation des Risques

Stratégie 1: Anticipation - Audit Préalable

Avant de poursuivre le recouvrement, faire établir:

• Constat d'huissier de l'état du logement (chauffage fonctionnel, absence de désordres)
• Comparatif énergétique: Factures d'autres locataires du même immeuble pour prouver que le surcoût n'est pas excessif
• Devis de travaux pour démontrer votre intention de mise en conformité

Stratégie 2: Négociation - Proposition Proactive

Avant la procédure judiciaire, proposer:

• Plan de travaux échelonné sur 12-24 mois
• Réduction de loyer temporaire (10-15%) pendant la période de travaux en échange du paiement régulier
• Départ amiable avec abandon partiel de créance si les travaux sont trop coûteux

Avantage: Évite les réductions judiciaires (souvent plus importantes) et accélère la résolution.

Stratégie 3: Investissement - Travaux Rapides

Pour les logements où les travaux sont réalisables rapidement (F vers D en 3-6 mois):

Calcul de rentabilité:

• Coût travaux: 18 000€ (aides déduites)
• Évite réduction créance: +2 500€ (sur 10 mois d'impayés)
• Évite dommages-intérêts: +1 500€
• Permet augmentation future loyer (+15%): +1 800€/an
• ROI travaux: 18-24 mois

Cas Réel: Comparaison Procédure Standard vs Passoire Thermique

FAQ: Passoires Thermiques et Recouvrement

Puis-je récupérer 100% de ma créance si mon logement est F?

Peu probable. Les statistiques 2024-2025 montrent que 78% des procédures impliquant un logement F ou G aboutissent à une réduction de créance de 10% à 50%. Le taux de recouvrement effectif moyen est de 52% (vs 68% pour logements A-D).

Comment prouver que le logement n'est pas indécent malgré le classement F?

Faites établir un constat d'huissier documentant: (1) chauffage en état de marche, (2) isolation présente (même si ancienne), (3) absence d'humidité ou de moisissures, (4) température intérieure conforme (19°C minimum). Complétez par des factures énergétiques raisonnables.

Mon assurance GLI couvre-t-elle les réductions ordonnées par le juge?

Non, dans la plupart des contrats. Les assurances GLI couvrent les loyers impayés, pas les réductions de loyer ordonnées pour non-conformité du logement. Ces réductions sont considérées comme relevant de la responsabilité du propriétaire.

Vaut-il mieux faire les travaux ou accepter la perte sur le recouvrement?

Calcul à faire au cas par cas. Si les impayés sont inférieurs au coût des travaux et que vous comptez vendre le bien sous 2 ans, accepter la perte peut être rationnel. Si vous gardez le bien 5+ ans, les travaux sont généralement rentables (valorisation + loyers non gelés).

Notre Accompagnement Spécialisé

Notre cabinet a développé une expertise spécifique sur le recouvrement dans les passoires thermiques:

• Audit de risque personnalisé: Estimation du taux de recouvrement probable selon le classement DPE et l'état du logement
• Stratégie coût-bénéfice: Comparaison chiffrée entre procédure contentieuse, travaux, négociation amiable
• Montage dossier défensif: Constitution de preuves (constats, factures, devis) pour minimiser les réductions
• Coordination travaux-contentieux: Si les travaux sont décidés, nous gérons la procédure en parallèle pour optimiser les délais

Ressources Complémentaires

• DPE et Loyers Impayés: Impact sur les Procédures d'Expulsion 2024
• Logement Non Conforme DPE: Peut-on Expulser?
• Clause Résolutoire: Quel Délai Avant Expulsion?
• Toutes les Nouvelles Lois 2024-2025 sur les Loyers Impayés

Mis à jour le 15 octobre 2025 · Les pourcentages de réduction et taux de recouvrement mentionnés sont basés sur une analyse de décisions de justice 2024-2025 et constituent des moyennes indicatives. Chaque situation est unique et nécessite une analyse juridique et financière personnalisée. Consultez un avocat spécialisé avant toute action.