Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les propriétaires font face à un paradoxe juridique complexe: que se passe-t-il lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer dans un logement dont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est non conforme? Le bailleur peut-il légalement expulser pour loyers impayés si son bien est classé F ou G? Cette question, de plus en plus fréquente devant les tribunaux, révèle l'intersection délicate entre obligations énergétiques et droit au recouvrement.
Le Cadre Juridique: Deux Obligations Qui Se Rencontrent
Les Obligations du Bailleur en Matière de DPE
Depuis le 1er janvier 2023, la loi impose des contraintes progressives pour les logements à faible performance énergétique:
- Depuis janvier 2023: Interdiction de louer les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an)
- Depuis janvier 2025: Interdiction étendue à tous les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an)
- À partir de 2028: Interdiction pour les logements classés F
- À partir de 2034: Interdiction pour les logements classés E
Cette mise en conformité progressive vise à éliminer les "passoires thermiques" du parc locatif français. Environ 4,8 millions de logements sont concernés, soit 17% du parc locatif privé selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique.
Le Droit au Recouvrement des Loyers Impayés
Parallèlement, le bailleur dispose d'un droit fondamental: percevoir les loyers en contrepartie de la mise à disposition du logement. En cas d'impayés, la loi lui permet d'engager une procédure d'expulsion selon les modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989, amendée en 2024-2025.
La question centrale devient donc: un bailleur peut-il exercer son droit au recouvrement si lui-même ne respecte pas ses obligations en matière de performance énergétique?
Quand le DPE Non Conforme Bloque-t-il l'Expulsion?
Position Jurisprudentielle en 2024
Plusieurs décisions récentes de tribunaux ont établi des principes importants:
Principe 1: Le DPE n'annule pas automatiquement le bail
Un logement classé F ou G ne rend pas le bail caduc. Le contrat de location reste valide, et le locataire doit continuer à payer son loyer. La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt de mars 2024.
Principe 2: L'exception d'inexécution peut s'appliquer
Cependant, le locataire peut invoquer l'exception d'inexécution (article 1219 du Code civil) si le logement présente des défauts substantiels liés à sa mauvaise performance énergétique (chauffage défaillant, isolation inexistante, humidité).
Principe 3: La conformité DPE n'est pas une condition d'expulsion
À ce jour, aucun texte légal n'exige que le logement soit conforme au DPE pour que le bailleur puisse expulser pour loyers impayés. L'action en expulsion reste recevable.
Les Défenses du Locataire Face à l'Expulsion
Un locataire confronté à une procédure d'expulsion peut néanmoins invoquer plusieurs moyens de défense liés au DPE:
1. Demande de diminution de loyer
Le locataire peut demander au juge une réduction du loyer proportionnelle à la perte de jouissance causée par la mauvaise performance énergétique. Dans un arrêt de septembre 2024, le tribunal de Lyon a accordé une réduction de 25% du loyer pour un appartement classé G avec chauffage défaillant.
2. Demande de dommages-intérêts
Si le locataire prouve un préjudice (factures énergétiques excessives, inconfort thermique, problèmes de santé), il peut obtenir des dommages-intérêts qui viennent en compensation des loyers impayés.
3. Exception d'inexécution totale ou partielle
Dans les cas graves (absence totale de chauffage en hiver, insalubrité liée à l'humidité), le juge peut considérer que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent, justifiant la suspension du paiement des loyers.
Scénarios Pratiques: DPE et Recouvrabilité
Scénario 1: Logement F ou G sans Désordres Apparents
Situation: Appartement classé F au DPE, mais chauffage fonctionnel, isolation correcte, locataire qui cesse de payer après 6 mois.
Issue probable: Le bailleur peut poursuivre l'expulsion normalement. Le simple classement F ou G n'est pas un motif suffisant pour bloquer la procédure si le logement reste habitable et que le locataire ne démontre pas de préjudice concret.
Précédent: Tribunal judiciaire de Paris, juin 2024 - Expulsion prononcée malgré DPE F, le juge estimant que "la classification énergétique à elle seule ne constitue pas un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles si le logement demeure décent au sens de la loi".
Scénario 2: Logement G avec Désordres Substantiels
Situation: Appartement classé G, chauffage défaillant, factures d'électricité du locataire multipliées par 3, traces d'humidité. Locataire cesse de payer en invoquant l'indécence du logement.
Issue probable: Le juge peut suspendre la procédure d'expulsion et ordonner au bailleur d'effectuer les travaux nécessaires sous astreinte. Dans certains cas, le juge peut accorder une réduction rétroactive du loyer.
Précédent: Tribunal de Lyon, septembre 2024 - Suspension de l'expulsion, travaux ordonnés sous 6 mois, réduction du loyer de 30% pendant la période de non-conformité.
Scénario 3: Location Interdite (G+ depuis 2023)
Situation: Logement classé G+ (plus de 450 kWh/m²/an), interdit à la location depuis janvier 2023, bail signé avant cette date, locataire en impayés depuis 4 mois.
Issue probable: Situation complexe. Le bailleur peut théoriquement expulser pour impayés, mais le locataire peut demander l'annulation du bail ou la suspension des loyers tant que le logement reste non conforme. Certains juges ont ordonné la mise en conformité avant de statuer sur l'expulsion.
Précédent: Tribunal de Marseille, avril 2024 - Le juge a suspendu la procédure d'expulsion et accordé un délai de 12 mois au bailleur pour effectuer les travaux de mise en conformité, tout en maintenant l'obligation du locataire de payer un loyer réduit de 40%.
Obligations du Bailleur Avant d'Engager une Procédure d'Expulsion
Vérifier la Conformité DPE
Avant d'engager toute action en recouvrement, le bailleur doit s'assurer que:
- Le DPE est à jour (validité: 10 ans, mais nouveau diagnostic obligatoire depuis juillet 2021)
- Le logement n'est pas dans la catégorie interdite à la location selon l'année en cours
- Aucun désordre substantiel n'affecte la performance énergétique (chauffage, isolation, ventilation)
Anticiper les Défenses du Locataire
Si le logement est classé F ou G, le bailleur doit anticiper les arguments de défense:
- Faire constater par huissier l'état du logement (chauffage fonctionnel, isolation présente)
- Documenter les factures énergétiques pour prouver que le locataire n'a pas subi de préjudice excessif
- Préparer un plan de travaux pour démontrer sa bonne foi au tribunal
Proposer une Solution Amiable
Dans certains cas, il peut être stratégique de proposer:
- Un échéancier de paiement couplé à un engagement de travaux
- Une réduction temporaire du loyer en échange de la poursuite du paiement
- Un départ amiable avec abandon de créance partiel
Cas Réel: Propriétaire à Bordeaux, Logement Classé F
Mme Lefebvre, propriétaire d'un appartement T2 à Bordeaux (loyer: 750€/mois), faisait face à 7 mois d'impayés (5 250€) de la part de son locataire. Son logement, classé F au DPE, présentait une isolation ancienne mais un chauffage au gaz fonctionnel.
Le locataire, assigné en expulsion, a invoqué l'exception d'inexécution en produisant des factures de gaz s'élevant à 280€/mois en hiver (contre une moyenne de 120€ pour un logement similaire bien isolé).
Décision du tribunal (mars 2024): Le juge a prononcé l'expulsion mais a accordé un délai de 18 mois et ordonné une réduction rétroactive du loyer de 15% (soit 788€ déduits de la dette). La dette finale s'établissait à 4 462€ au lieu de 5 250€.
Mme Lefebvre a ensuite entrepris des travaux d'isolation (coût: 12 000€, aides déduites) pour éviter ce type de contentieux à l'avenir et améliorer la valeur locative de son bien.