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DPE et Loyers Impayés: Impact sur les Procédures d'Expulsion 2024

Publié le 15 octobre 2025 | Mis à jour avec les normes 2025 | Lecture 7 min

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les propriétaires font face à un paradoxe juridique complexe: que se passe-t-il lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer dans un logement dont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est non conforme? Le bailleur peut-il légalement expulser pour loyers impayés si son bien est classé F ou G? Cette question, de plus en plus fréquente devant les tribunaux, révèle l'intersection délicate entre obligations énergétiques et droit au recouvrement.

Le Cadre Juridique: Deux Obligations Qui Se Rencontrent

Les Obligations du Bailleur en Matière de DPE

Depuis le 1er janvier 2023, la loi impose des contraintes progressives pour les logements à faible performance énergétique:

Cette mise en conformité progressive vise à éliminer les "passoires thermiques" du parc locatif français. Environ 4,8 millions de logements sont concernés, soit 17% du parc locatif privé selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique.

Le Droit au Recouvrement des Loyers Impayés

Parallèlement, le bailleur dispose d'un droit fondamental: percevoir les loyers en contrepartie de la mise à disposition du logement. En cas d'impayés, la loi lui permet d'engager une procédure d'expulsion selon les modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989, amendée en 2024-2025.

La question centrale devient donc: un bailleur peut-il exercer son droit au recouvrement si lui-même ne respecte pas ses obligations en matière de performance énergétique?

Quand le DPE Non Conforme Bloque-t-il l'Expulsion?

Position Jurisprudentielle en 2024

Plusieurs décisions récentes de tribunaux ont établi des principes importants:

Principe 1: Le DPE n'annule pas automatiquement le bail

Un logement classé F ou G ne rend pas le bail caduc. Le contrat de location reste valide, et le locataire doit continuer à payer son loyer. La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt de mars 2024.

Principe 2: L'exception d'inexécution peut s'appliquer

Cependant, le locataire peut invoquer l'exception d'inexécution (article 1219 du Code civil) si le logement présente des défauts substantiels liés à sa mauvaise performance énergétique (chauffage défaillant, isolation inexistante, humidité).

Principe 3: La conformité DPE n'est pas une condition d'expulsion

À ce jour, aucun texte légal n'exige que le logement soit conforme au DPE pour que le bailleur puisse expulser pour loyers impayés. L'action en expulsion reste recevable.

Les Défenses du Locataire Face à l'Expulsion

Un locataire confronté à une procédure d'expulsion peut néanmoins invoquer plusieurs moyens de défense liés au DPE:

1. Demande de diminution de loyer
Le locataire peut demander au juge une réduction du loyer proportionnelle à la perte de jouissance causée par la mauvaise performance énergétique. Dans un arrêt de septembre 2024, le tribunal de Lyon a accordé une réduction de 25% du loyer pour un appartement classé G avec chauffage défaillant.

2. Demande de dommages-intérêts
Si le locataire prouve un préjudice (factures énergétiques excessives, inconfort thermique, problèmes de santé), il peut obtenir des dommages-intérêts qui viennent en compensation des loyers impayés.

3. Exception d'inexécution totale ou partielle
Dans les cas graves (absence totale de chauffage en hiver, insalubrité liée à l'humidité), le juge peut considérer que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent, justifiant la suspension du paiement des loyers.

Scénarios Pratiques: DPE et Recouvrabilité

Scénario 1: Logement F ou G sans Désordres Apparents

Situation: Appartement classé F au DPE, mais chauffage fonctionnel, isolation correcte, locataire qui cesse de payer après 6 mois.

Issue probable: Le bailleur peut poursuivre l'expulsion normalement. Le simple classement F ou G n'est pas un motif suffisant pour bloquer la procédure si le logement reste habitable et que le locataire ne démontre pas de préjudice concret.

Précédent: Tribunal judiciaire de Paris, juin 2024 - Expulsion prononcée malgré DPE F, le juge estimant que "la classification énergétique à elle seule ne constitue pas un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles si le logement demeure décent au sens de la loi".

Scénario 2: Logement G avec Désordres Substantiels

Situation: Appartement classé G, chauffage défaillant, factures d'électricité du locataire multipliées par 3, traces d'humidité. Locataire cesse de payer en invoquant l'indécence du logement.

Issue probable: Le juge peut suspendre la procédure d'expulsion et ordonner au bailleur d'effectuer les travaux nécessaires sous astreinte. Dans certains cas, le juge peut accorder une réduction rétroactive du loyer.

Précédent: Tribunal de Lyon, septembre 2024 - Suspension de l'expulsion, travaux ordonnés sous 6 mois, réduction du loyer de 30% pendant la période de non-conformité.

Scénario 3: Location Interdite (G+ depuis 2023)

Situation: Logement classé G+ (plus de 450 kWh/m²/an), interdit à la location depuis janvier 2023, bail signé avant cette date, locataire en impayés depuis 4 mois.

Issue probable: Situation complexe. Le bailleur peut théoriquement expulser pour impayés, mais le locataire peut demander l'annulation du bail ou la suspension des loyers tant que le logement reste non conforme. Certains juges ont ordonné la mise en conformité avant de statuer sur l'expulsion.

Précédent: Tribunal de Marseille, avril 2024 - Le juge a suspendu la procédure d'expulsion et accordé un délai de 12 mois au bailleur pour effectuer les travaux de mise en conformité, tout en maintenant l'obligation du locataire de payer un loyer réduit de 40%.

Obligations du Bailleur Avant d'Engager une Procédure d'Expulsion

1. Vérifier la Conformité DPE

Avant d'engager toute action en recouvrement, le bailleur doit s'assurer que:

2. Anticiper les Défenses du Locataire

Si le logement est classé F ou G, le bailleur doit anticiper les arguments de défense:

3. Proposer une Solution Amiable

Dans certains cas, il peut être stratégique de proposer:

Cas Réel: Propriétaire à Bordeaux, Logement Classé F

Mme Lefebvre, propriétaire d'un appartement T2 à Bordeaux (loyer: 750€/mois), faisait face à 7 mois d'impayés (5 250€) de la part de son locataire. Son logement, classé F au DPE, présentait une isolation ancienne mais un chauffage au gaz fonctionnel.

Le locataire, assigné en expulsion, a invoqué l'exception d'inexécution en produisant des factures de gaz s'élevant à 280€/mois en hiver (contre une moyenne de 120€ pour un logement similaire bien isolé).

Décision du tribunal (mars 2024): Le juge a prononcé l'expulsion mais a accordé un délai de 18 mois et ordonné une réduction rétroactive du loyer de 15% (soit 788€ déduits de la dette). La dette finale s'établissait à 4 462€ au lieu de 5 250€.

Mme Lefebvre a ensuite entrepris des travaux d'isolation (coût: 12 000€, aides déduites) pour éviter ce type de contentieux à l'avenir et améliorer la valeur locative de son bien.

FAQ: DPE et Expulsion pour Loyers Impayés

Puis-je expulser un locataire si mon logement est classé G?

Oui, le classement G n'empêche pas juridiquement l'expulsion. Cependant, le locataire peut demander une réduction du loyer ou des dommages-intérêts si la mauvaise performance énergétique lui cause un préjudice démontrable. Le juge appréciera au cas par cas.

Le locataire peut-il refuser de payer si le DPE est mauvais?

Non, le locataire ne peut pas unilatéralement cesser de payer. Il doit continuer à s'acquitter du loyer et saisir le tribunal s'il estime que le logement est indécent. L'exception d'inexécution ne peut être invoquée que devant le juge.

Dois-je effectuer les travaux avant de demander l'expulsion?

Non, mais si le logement présente des désordres substantiels, le juge peut suspendre l'expulsion et vous ordonner d'effectuer les travaux sous astreinte. Il est stratégiquement préférable d'engager les travaux avant la procédure pour éviter ce blocage.

Le DPE peut-il réduire ma créance de loyers impayés?

Indirectement, oui. Si le locataire démontre un préjudice lié à la mauvaise performance énergétique (factures excessives, inconfort), le juge peut accorder une réduction du loyer ou des dommages-intérêts qui viennent en déduction de votre créance.

Que se passe-t-il si mon logement est interdit à la location (G+ en 2025)?

La situation est complexe. Certains juges considèrent que la poursuite de la location d'un bien interdit justifie la suspension totale du loyer. D'autres maintiennent l'obligation de payer un loyer réduit. La jurisprudence n'est pas encore uniforme sur ce point.

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Ressources Complémentaires

Mis à jour le 15 octobre 2025 · Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation d'impayés dans un logement à faible performance énergétique présente des spécificités qui nécessitent une analyse au cas par cas. Consultez un avocat spécialisé pour obtenir des conseils adaptés à votre situation particulière.

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