Le commandement de payer constitue la première étape juridique obligatoire avant toute procédure d'expulsion pour loyers impayés en France. Ce document officiel, délivré par huissier de justice, donne au locataire un délai de 2 mois pour régulariser sa situation avant que le propriétaire puisse engager une procédure judiciaire d'expulsion. Comprendre cette procédure est essentiel pour tout propriétaire confronté à des impayés de loyer.

Qu'est-ce qu'un Commandement de Payer?

Le commandement de payer est un acte juridique formel signifié par un huissier de justice au locataire défaillant. Il constitue une mise en demeure officielle exigeant le paiement des loyers et charges impayés dans un délai légal de 2 mois.

Ce document a une double fonction: d'une part, il permet au locataire de prendre conscience de la gravité de la situation et de régulariser sa dette; d'autre part, il constitue le point de départ légal obligatoire avant toute action en justice visant l'expulsion du locataire.

Depuis les réformes de 2024-2025, le commandement de payer s'intègre dans un système de recouvrement modernisé, notamment avec l'utilisation du système EXPLOC qui automatise le traitement des données et accélère les délais de traitement judiciaire.

Les 7 Étapes de la Procédure du Commandement de Payer

Étape 1: Vérification des Conditions Préalables

Avant de faire délivrer un commandement de payer, le propriétaire doit vérifier plusieurs conditions essentielles:

En 2025, la jurisprudence accorde une attention particulière à la conformité du logement aux normes DPE. Un logement classé G ou F peut compliquer la procédure de recouvrement, le locataire pouvant invoquer l'indécence du logement comme moyen de défense.

Étape 2: Calcul du Montant Exact des Impayés

Le commandement de payer doit mentionner avec précision le montant total dû, qui comprend:

Attention: toute erreur dans le calcul peut entraîner la nullité du commandement. Il est recommandé de dresser un décompte détaillé mois par mois avec un tableau récapitulatif.

Étape 3: Choix et Instruction de l'Huissier de Justice

Le propriétaire doit mandater un huissier de justice territorialement compétent (celui du lieu où se situe le logement). Le coût de cette démarche varie selon les études, mais se situe généralement entre 120€ et 250€ TTC pour la signification d'un commandement de payer.

Documents à fournir à l'huissier:

Étape 4: Rédaction du Commandement par l'Huissier

L'huissier rédige le commandement de payer qui doit obligatoirement contenir les mentions suivantes (sous peine de nullité):

Nouveauté 2025: Le commandement doit également informer le locataire de la possibilité de saisie sur salaire directe pour les dettes inférieures à 5 000€, conformément à la loi de juillet 2025.

Étape 5: Signification du Commandement au Locataire

L'huissier se rend au domicile du locataire pour lui remettre en main propre le commandement de payer. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter:

Le commandement est considéré comme valablement signifié dès sa remise ou son dépôt à l'étude, même si le locataire refuse de le recevoir.

Étape 6: Délai Légal de 2 Mois (Période d'Observation)

Une fois le commandement signifié, le locataire dispose d'un délai incompressible de 2 mois pour régulariser intégralement sa dette. Pendant cette période:

Attention: Si le locataire paie une partie seulement de la dette, cela ne suffit pas à arrêter la procédure. Seul le paiement intégral (ou un accord écrit du propriétaire) met fin au commandement.

Étape 7: Issue du Commandement de Payer

À l'expiration du délai de 2 mois, trois scénarios sont possibles:

Scénario 1: Paiement intégral - Le locataire a réglé l'intégralité des sommes dues. Le bail continue normalement, mais le commandement reste "actif" pendant 2 ans: si de nouveaux impayés surviennent dans ce délai, le propriétaire peut directement saisir le tribunal sans délivrer un nouveau commandement.

Scénario 2: Paiement partiel ou absence de paiement - La clause résolutoire du bail joue automatiquement: le bail est résilié de plein droit, sans nécessité de décision judiciaire. Le propriétaire peut alors engager une procédure d'assignation devant le tribunal pour obtenir l'expulsion du locataire.

Scénario 3: Accord amiable ou échéancier - Le propriétaire et le locataire ont trouvé un arrangement (échéancier de paiement accepté par écrit). Le commandement est suspendu tant que le locataire respecte l'échéancier. En cas de défaillance, la procédure reprend immédiatement.

Cas Particuliers et Situations Spécifiques

Commandement de Payer Pendant la Trêve Hivernale

Le commandement de payer peut être délivré pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars). Seule l'expulsion physique est interdite pendant cette période, mais toutes les démarches juridiques préalables restent possibles et même recommandées.

Stratégie: Faire signifier le commandement en janvier permet d'avoir les 2 mois écoulés en mars, et donc de saisir le tribunal dès avril pour obtenir une décision d'expulsion exécutoire dès la fin de la trêve.

Locataire Bénéficiant de l'APL

Si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF, ALS), la CAF doit obligatoirement être informée de la signification du commandement de payer. L'huissier envoie automatiquement une copie du commandement à l'organisme payeur.

La CAF peut alors décider de:

Location Meublée ou Bail Mobilité

Pour les locations meublées, la procédure est identique, mais les délais peuvent être légèrement différents selon la durée du bail (bail mobilité de 1 à 10 mois, bail meublé classique). La clause résolutoire reste obligatoire et le commandement de payer suit les mêmes règles.

Commandement de Payer et Clause Résolutoire Absente

Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire (baux très anciens signés avant 2024), le commandement de payer peut quand même être délivré, mais il ne produira pas l'effet automatique de résiliation. Le propriétaire devra alors obligatoirement saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail, ce qui allonge considérablement les délais (6 à 12 mois supplémentaires).

Coût Détaillé du Commandement de Payer

Le coût total d'un commandement de payer se décompose ainsi:

Coût total moyen: 120€ à 250€ TTC

Ces frais sont à la charge du propriétaire dans un premier temps, mais peuvent être récupérés auprès du locataire si le bail le prévoit, ou ajoutés à la dette réclamée dans la procédure judiciaire ultérieure.

Erreurs à Éviter Absolument

Certaines erreurs peuvent entraîner la nullité du commandement de payer, obligeant à recommencer toute la procédure (et donc perdre 2-3 mois supplémentaires):

Que Faire Après le Commandement de Payer?

Si au terme des 2 mois le locataire n'a pas régularisé sa situation, le propriétaire dispose de plusieurs options:

Option 1: Assignation en résiliation de bail et expulsion - Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision ordonnant l'expulsion du locataire. Délai moyen: 4 à 8 mois selon l'encombrement des tribunaux.

Option 2: Saisie sur salaire (nouveau depuis juillet 2025) - Si la dette est inférieure à 5 000€ et que le locataire est salarié, le propriétaire peut engager une procédure de saisie sur salaire directe sans passer par le tribunal. Délai moyen: 2 à 3 mois.

Option 3: Négociation d'un échéancier - Même après expiration du commandement, il reste possible de trouver un accord amiable avec le locataire. Cela évite les frais de procédure judiciaire et permet de récupérer progressivement les sommes dues.

Option 4: Activation de la garantie loyers impayés - Si le propriétaire a souscrit une assurance GLI, il peut désormais activer sa garantie (le commandement de payer étant souvent le prérequis exigé par les assureurs).

Modèle de Décompte pour Commandement de Payer

Voici un exemple de décompte détaillé à joindre au dossier transmis à l'huissier:

Mois Loyer Charges Montant dû
Juin 2025 850,00 € 120,00 € 970,00 €
Juillet 2025 850,00 € 120,00 € 970,00 €
Août 2025 850,00 € 120,00 € 970,00 €
Pénalités de retard (10%) 291,00 €
Frais bancaires (rejet prélèvement) 60,00 €
TOTAL DÛ 3 261,00 €

Cas Réel: Recouvrement Réussi Grâce au Commandement de Payer

Mme Leroy, propriétaire d'un appartement T2 à Bordeaux (loyer: 720€/mois charges comprises), nous a contactés en septembre 2025 après 3 mois de loyers impayés. Son locataire, M. Bernard, employé dans le secteur du bâtiment, ne répondait plus aux relances amiables.

Nous avons mandaté un huissier qui a signifié le commandement de payer le 20 septembre 2025 pour un montant total de 2 160€ (3 mois de loyer) plus 180€ de frais d'huissier.

Le 5 octobre, M. Bernard a pris contact avec Mme Leroy après avoir été averti par la CAF de la suspension de ses APL. Il a expliqué avoir connu des difficultés passagères suite à un arrêt maladie non indemnisé, mais avoir repris le travail depuis 2 semaines.

Un échéancier amiable a été mis en place: paiement immédiat de 500€, puis 250€/mois pendant 7 mois en plus du loyer courant. Mme Leroy a accepté cet arrangement par écrit, évitant ainsi une procédure judiciaire coûteuse (qui aurait représenté 800€ à 1 200€ de frais d'avocat et d'huissier supplémentaires).

Résultat: La dette a été intégralement remboursée en mars 2026, le locataire est resté dans les lieux et paie désormais son loyer régulièrement. Le commandement de payer a joué son rôle de "déclencheur" sans nécessiter de procédure judiciaire longue et coûteuse.

FAQ : Vos questions les plus fréquentes

Il n'existe aucun délai d'attente légal minimum. Dès qu'un loyer est impayé (même un seul mois), le propriétaire peut théoriquement faire signifier un commandement de payer. Toutefois, en pratique, il est recommandé d'attendre au moins 1 mois complet d'impayé et d'avoir envoyé une relance amiable préalable. La plupart des propriétaires engagent cette procédure à partir de 2 mois d'impayés consécutifs.

Oui, le locataire peut contester le commandement de payer devant le tribunal judiciaire s'il estime qu'il contient des erreurs (montant erroné, absence de clause résolutoire au bail, défaut de forme, etc.). Cependant, cette contestation n'est recevable que si le locataire prouve avoir payé les sommes réclamées ou démontre une irrégularité substantielle dans le commandement. La simple difficulté financière ne constitue pas un motif de contestation valable.

Un paiement partiel ne suffit pas à arrêter la procédure. Pour que le commandement de payer devienne caduc, le locataire doit régler l'intégralité des sommes réclamées (capital + frais d'huissier) dans le délai de 2 mois. Si le propriétaire accepte un paiement partiel ou un échéancier, cet accord doit être formalisé par écrit, sans quoi le commandement continue de produire ses effets et la clause résolutoire jouera automatiquement à l'expiration du délai.

Oui, c'est un point crucial: si le locataire paie les sommes visées par le commandement mais que de nouveaux impayés surviennent dans les 2 ans suivants, le propriétaire n'a pas besoin de faire signifier un nouveau commandement de payer. Il peut directement saisir le tribunal sur la base du premier commandement, ce qui accélère considérablement la procédure. C'est ce qu'on appelle "l'effet résiduel" du commandement de payer, valable 24 mois.

Oui, il est tout à fait possible de faire signifier plusieurs commandements de payer successifs si le locataire continue à accumuler des impayés. Chaque commandement porte sur les impayés constatés à sa date de signification. Cependant, cette stratégie est généralement déconseillée car elle multiplie les frais d'huissier sans réelle efficacité. Si le premier commandement n'a pas produit d'effet, il est préférable de passer directement à la phase judiciaire (assignation en expulsion) plutôt que de multiplier les commandements.

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