Question cruciale pour tout propriétaire :
Face à des loyers impayés, devez-vous privilégier une saisie sur salaire, une saisie bancaire, une expulsion, ou combiner plusieurs procédures? Ce guide vous aide à choisir la meilleure stratégie selon votre situation.
Les 4 Principales Options de Recouvrement
En 2025, un propriétaire confronté à des loyers impayés dispose de quatre grandes familles de procédures, chacune avec ses avantages et inconvénients.
1. Saisie sur Salaire (Saisie des Rémunérations)
Principe : Prélèvement mensuel automatique d'une partie du salaire du locataire, versée directement au commissaire de justice puis au propriétaire.
Conditions :
- Le locataire doit être salarié ou percevoir des revenus saisissables (ARE, pensions)
- Vous devez disposer d'un titre exécutoire
- Depuis juillet 2025 : pas besoin d'autorisation du juge
Délai : 2-3 mois pour mettre en place, puis recouvrement progressif sur 6-18 mois selon la dette
2. Saisie-Attribution Bancaire (Saisie sur Compte)
Principe : Blocage et prélèvement immédiat des sommes présentes sur le compte bancaire du locataire.
Conditions :
- Vous devez connaître la banque du locataire (IBAN)
- Titre exécutoire obligatoire
- Le compte doit être suffisamment approvisionné
Délai : 15 jours de blocage, puis libération des fonds si pas de contestation
Limite importante :
La saisie bancaire n'est efficace que si le locataire laisse de l'argent sur son compte. Si le locataire retire systématiquement son salaire en espèces, la saisie sera infructueuse.
3. Expulsion Locative
Principe : Procédure visant à récupérer la jouissance du logement, avec intervention de la force publique si nécessaire.
Conditions :
- Commandement de payer resté sans effet
- Clause résolutoire activée ou jugement d'expulsion
- Concours de la force publique accordé par le préfet
- Respect de la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars)
Délai : 12-18 mois en moyenne (hors trêve hivernale)
Important : L'expulsion ne récupère PAS les loyers impayés. Elle libère seulement le logement. Vous devrez ensuite lancer une procédure de recouvrement distincte.
4. Saisie-Vente (Saisie des Meubles)
Principe : Saisie et vente aux enchères des biens meubles du locataire pour payer la dette.
Conditions :
- Le locataire doit posséder des biens de valeur saisissables
- Titre exécutoire requis
- Certains biens sont insaisissables (vêtements, literie, outils de travail)
Efficacité : Généralement faible pour les loyers impayés (peu de meubles de valeur chez les locataires en difficulté)
Comparatif Complet des Méthodes
| Critère | Saisie Salaire | Saisie Bancaire | Expulsion |
|---|---|---|---|
| Objectif | Récupérer l'argent | Récupérer l'argent | Récupérer le logement |
| Délai mise en place | 2-3 mois | 2-3 semaines | 12-18 mois |
| Autorisation juge (2025) | Non (réforme) | Non | Oui (obligatoire) |
| Coût procédure | 200-400 € | 150-250 € | 1 500-3 000 € |
| Taux de réussite | 75-80% (si salarié) | 30-40% (si compte approvisionné) | 90% (mais ne récupère pas l'argent) |
| Recouvrement | Progressif (mensuel) | Immédiat (si fonds disponibles) | Aucun (procédure distincte) |
| Condition principale | Locataire salarié | Compte bancaire approvisionné | Clause résolutoire + commandement |
Comment Choisir la Bonne Procédure?
Votre choix dépend de trois facteurs clés : votre objectif prioritaire, la situation du locataire, et l'urgence.
Scénario 1 : Le locataire est toujours dans le logement et vous voulez récupérer l'argent
Solution recommandée : Saisie sur salaire
Pourquoi : Permet de récupérer progressivement les loyers tout en laissant le locataire occuper le logement. Si le locataire paie régulièrement via la saisie, vous conservez un revenu locatif.
Alternative : Saisie bancaire si vous savez que le locataire reçoit une rentrée d'argent ponctuelle (prime, héritage)
Scénario 2 : Le locataire a quitté le logement sans payer
Solution recommandée : Saisie bancaire + Saisie sur salaire
Pourquoi : Combiner les deux maximise vos chances. Tentez d'abord la saisie bancaire (plus rapide), puis mettez en place la saisie sur salaire pour le solde.
Important : Vous devez localiser le locataire et identifier son nouvel employeur
Scénario 3 : Vous voulez absolument récupérer le logement (relouer ou vendre)
Solution recommandée : Expulsion + Saisie sur salaire en parallèle
Pourquoi : L'expulsion libère le bien (objectif prioritaire). La saisie sur salaire simultanée récupère les loyers impayés après le départ.
Délai : Comptez 12-18 mois pour l'expulsion effective, mais la saisie peut commencer dès 2-3 mois
Scénario 4 : Le locataire est au chômage ou auto-entrepreneur sans revenus réguliers
Solution recommandée : Saisie bancaire ou abandon (selon montant)
Pourquoi : La saisie sur salaire est impossible. La saisie bancaire peut fonctionner s'il reçoit des allocations. Si la dette est faible (<1 000 €), le recouvrement peut coûter plus cher que ce qu'il rapporte.
Alternative : Saisie des allocations chômage (ARE), mais les montants prélevables sont très faibles
Peut-on Cumuler Plusieurs Procédures?
Oui, absolument. Les procédures de recouvrement sont indépendantes et complémentaires.
Stratégies de cumul efficaces :
- Saisie bancaire + Saisie sur salaire : Tentez d'abord le compte bancaire (plus rapide), puis complétez avec la saisie sur salaire pour le solde
- Expulsion + Saisie sur salaire : Récupérez le logement ET les loyers impayés. Les deux procédures avancent en parallèle.
- Saisie conservatoire + Saisie définitive : Bloquez les comptes du locataire en urgence (avant jugement), puis transformez en saisie-attribution après obtention du titre exécutoire
Conseil stratégique :
Si le locataire est salarié, privilégiez systématiquement la saisie sur salaire. C'est la méthode la plus fiable et prévisible. La saisie bancaire est un bonus opportuniste, mais ne comptez pas uniquement dessus.
Cas Pratique : M. Bernard à Toulouse
Situation : M. Bernard loue un T3 à Toulouse (850 €/mois). Son locataire a accumulé 8 mois de loyers impayés (6 800 €) et occupe toujours le logement. Le locataire est employé en CDI dans une grande entreprise.
Objectif de M. Bernard : Récupérer les loyers ET le logement pour le relouer
Stratégie adoptée :
- Mars 2025 : Obtention d'une ordonnance d'injonction de payer (titre exécutoire)
- Avril 2025 : Lancement simultané de :
- Saisie sur salaire (commissaire de justice)
- Procédure d'expulsion (assignation au tribunal)
- Juin 2025 : Premier prélèvement sur salaire (240 €/mois)
- Novembre 2025 : Jugement d'expulsion prononcé
- Février 2026 : Commandement de quitter les lieux
- Avril 2026 : Expulsion effective (après trêve hivernale)
- Avril 2026 - Février 2027 : Poursuite de la saisie sur salaire jusqu'à recouvrement complet
Résultat : M. Bernard a récupéré son logement en 13 mois et l'intégralité de sa créance en 23 mois grâce à la saisie sur salaire qui a continué après le départ du locataire.
Erreurs Fréquentes à Éviter
- Lancer uniquement l'expulsion : Vous récupérez le logement mais aucun argent. Toujours coupler avec une procédure de recouvrement.
- Compter uniquement sur la saisie bancaire : Si le locataire vide son compte, vous n'obtenez rien. Privilégiez la saisie sur salaire pour un recouvrement fiable.
- Attendre trop longtemps : Plus la dette grossit, plus le recouvrement est long. Agissez dès 2-3 mois d'impayés.
- Négliger le titre exécutoire : Sans titre, aucune saisie n'est possible. Obtenez d'abord votre jugement ou ordonnance.
Besoin d'aide pour choisir la bonne stratégie?
Nos avocats analysent votre situation et vous recommandent la procédure la plus efficace pour récupérer vos loyers impayés.
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